온비드 공매 초보자도 쉽게 할 수 있는 입찰방법

 

안녕하세요 잠죽입니다.

보통 많은 분들이 투자 방법으로 생각하고 있는 '경매'의 경우 직접 법원에 가야하는 점 때문에 집에서 육아를 하고 있다거나, 회사 생활을 할 때에는 시간을 내서 가기가 쉽지가 않은 것이 현실인데요.

그렇다고 추가 수익을 실현하는 것을 버릴 수는 없어 공부는 열심히 하고 있지만 막상 가지를 못한다면 경험을 쌓고 성과를 내는 것 자체가 제한되기에, 법원 경매 대신에 집에서도 쉽게 할 수 있는 온비드 공매에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

온비드 공매 입찰 방법 

 

온비드(https://www.onbid.co.kr) 사이트에 접속하게 되면 위의 카테고리를 통해 어떤 물건이 공매에 나와있는지를 확인할 수가 있는데요. 나중에 입찰을 진행하기 위해서는 아이디가 필요하니 회원가입은 미리 해두시는 것을 권장드립니다.

또한 국가에서 운영하는 사이트로서 추후 입찰을 하기 위해선 아이디 + 인증서 등록이 필요하니 계정을 생성하셨다면 본인이 가지고 있는 인증서 또한 미리 등록을 해두시길 바랍니다. 

 

 

만약에 부동산을 보고 싶다면 부동산 탭 > 물건을 클릭하시면 현재 나와있는 물건에 대한 정보를 확인해 볼 수 있습니다. 

 

 

공매 물건을 볼 때에는 아파트 뿐만 아니라 빌라, 주택, 상가, 토지 등 다양하게 나와 있으니 내가 만약 아파트를 보고 싶다면 해당 카테고리를 클릭 후 압류재산까지 체크하고 검색을 할 수가 있으며, 

경매와 달리 취하가 되는 경우가 많은 공매의 특성상 입찰 기간이 많이 남아 있는 물건 보다는 입찰이 얼마 남지 않은(일주일에서 10일 정도) 물건들 위주로 보시는 것이 좋습니다.

 

 

검색을 통해 리스트가 나와있다면 좀 더 보기 편하도록, 조회수가 높은 순 / 100줄씩 보기 / 정렬 순으로 설정을 해두면 스크롤만 내려도 쭉 볼 수 있도록 세팅이되며, 

부동산 투자의 특성상 해당 지역에 대한 공부가 필요하기에 내가 잘 모르는 지역의 물건을 보기보다는 거주지 근처나 가족이 살고있는 지역, 혹은 직장 근처 위주로 물건을 살펴보면서 물건을 보는 연습부터 하시길 바랍니다. 

온비드 공매물건 권리 분석 

 

공매 물건 권리 분석을 위해 강원도 원주시 무실동에 위치한 무실주공 3단지 아파트를 예시로 들어 설명하도록 하겠씁니다. 

관심있는 물건을 클릭하게 되면 여러 정보들이 나와있는 것을 확인할 수 있는데 이때 각 카테고리를 하나씩 눌러보며 관련된 정보를 알아두셔야 합니다. 

 

 

입찰 정보에 들어가게 되면 입찰이 언제 진행되는지, 그리고 입찰가가 얼머인지를 볼 수 있습니다. 

경매와 공매는 입찰 단가에 따른 처리 방식이 다른 편인데, 낙찰자가 없어 유찰이 될 시 법원 경매는 평균적으로 한번 유찰이 될 때 20%정도가 내려가는 것이 일반적으로 유찰 후 한달 뒤에 진행이되는 반면 

공매는 10%씩 감가가 진행되며 계속된 유찰에 50%까지 내려가면 공매는 중단되며, 집행기관에서 해당 물건에 대한 진행 여부를 다시 한 번 정하게 됩니다. 

수치적으로 봤을 때 감가에 대한 부분은 경매가 더 메리트가 있어보이지만, 공매의 경우에는 1주일에 10%씩 감가된 후 진행되기에 유찰이 지속된다면 수익적인 메리트를 볼 수가 있습니다.

임차인, 집주인이 거주하고 있는지 여부를 반드시 봐야함

 

공매 물건을 볼 때는 압류재산 공매재산 명세에 나와있는 세대주의 정보(집주인이 직접 거주하는지, 혹은 임차인이 살고 있는지)를 보셔야 하는데 집주인이 거주한다면 낙찰 후 단계가 그리 복잡하지 않지만, 임차인의 경우 권리관계 파악이 힘들어 분석이 힘들기에 초보자의 경우 이런 물건들은 절대로 입찰에 들어가서는 안됩니다.

3억짜리 집을 1억 5천을 주고 샀는데 거주하고 있는 임차인에게 보증금 2억을 줘야하는 경우를 생각해보면 이해가 편하시리라 생각이 듭니다.

 

위 정보들을 확인하게 될 때 간단한 권리 파악 방벙으로서는 임차인 전입 신고가 가압류 기간보다 빠른지를 보셔야 합니다. 

만약 임차인이 22년9월2일에 전입신고를 했고, 말소기준권리 상 가압류가 23년 8월 29일이라면 임차인의 권리가 우선적으로 적용되기에 

대항력을 통해 배당요구를 할 수 있는 권리가 생기게되고 낙찰금에서 우선 배당을 받아간 후 추후 임차인이 돌려받지 못한 금액이 있다면 그 차액만큼 낙찰자가 지불해야 하기 때문입니다.

물론 낙찰금액에서 임차인이 돌려받아야 할 돈을 전부 배당받는다면 큰 문제가 되지 않지만, 혹여나 못받는 돈이 생긴다면 그 부분까지 고려를 해야 추후 계산된 수익률에 대한 피해를 받지 않을 수 있습니다. 

 

 

집주인에 대한 내용을 확인하기 위해 등기부등본 확인도 필수로 진행해주셔야 하며, 등본상 집주인에 대한 내용이 기록되어 있고, 현재에도 집주인이 살고 있다면 추가적으로 나갈 돈이 없기에 편하게 입찰을 도전해볼 수 있습니다. 

보통 낙찰 후 명도를 받는 과정에서 임차인은 지불했던 보증금만 회수가 된다면 과정 자체가 어렵지는 않습니다만, 집주인의 경우에는 어느정도 난이도가 발생할 수 있습니다만 물건을 분석하는 과정에서 실수를 최소화하기 위해서는 집주인이 직접 거주하는 물건 위주로 살펴보시는 것이 하나의 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

온비드 공매 물건 수익성 여부 확인 

 

위에서 예시를 들었던 물건의 실제 시세를(네이버 부동산 등에서 확인 가능) 보면 파란색으로 표시한 '호가'와 빨간색으로 표시를 한 '실거래가'를 확인할 수 있습니다. 

호가를 통해 해당 물건의 분위기를 파악해볼 수 있으며, 실거래가는 현재 얼마에 거래가 되고 있는지를 볼 수 있기에, 낙찰가 선정을 할 때 "이 금액에 낙찰을 받으면 얼마 정도에 되팔아 이만큼 벌 수 있겠다"라는 계산을 할 수 있습니다. 

 

 

현재 해당 단지의 경우 호가 최저가는 1층 1억 6천 5백만, 중층이 최고가 2억 2천 5백만으로 나와있으며 실거래가는 2층이 최저 호가랑 동일하며, 12층 또한 1억 8천에 거래된 것으로 보아 해당 물건이 얼마에 거래가 될 수 있는지는 그 지역 부동산에 방문하여 알아보시는 것이 중요합니다. 

낙찰 후 해당 부동산을 처분할 때 부동산 수수료, 지불해야할 세금 등까지 계산이 되어야만 입찰가를 선정하는데 많은 도움을 받으실 수가 있으며, 


단순하게 팔리는 금액만 계싼 후 들어갔다가 낙찰이라도 된다면 당장 내야 할 세금이 예상보다 많을 수 있기에 결국 수익성에서 많은 마이너스 요소가 될 수 있기 때문입니다. 

위 공매물건은 실거래가와는 다르게 낙찰가가 2억에 육박하여 현재 낙찰을 받게되면 수익성에 관련된 부분은 거의 없다보셔도 무방하니 가격이 떨어질 때를 기다리거나, 그래도 수익이 적다면 다른 물건을 살펴보시는 것이 좋습니다. 

 

 

입찰에 도전할 물건이 정해지면 해당 물건지 주변의 입지(상권, 교통, 학군) 등을 확인해보시는 것도 많은 도움을 받을 수 있으며, 위 이미지를 보자면 무실동의 경우 원주시에서 1등 지역으로서 근처에 많은 대장 아파트 단지와, 높은 진학률을 자랑하는 고등학교도 2군데나 있는 것을 확인할 수 있습니다.


공매, 경매 등을 하면서 물건을 살펴볼 때 낙찰 후 빠르게 처분을 할 수 있고 수익을 낼 수 있는지를 보는 것이 중요하기 때문에 관심있는 물건이 생기면 임장을 나가 부동산에서 이야기도 나눠보고 수익성이 보인다고 판단이 된다면 어느정도 수익률이 나올 수 있게 입찰을 해보면서 투자 수익을 조금씩 얻어가며 경험을 쌓는 것이 추후 많은 수익을 실현하는데 도움이 되실거라 생각이 듭니다.

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이렇게 오늘은 초보자들도 활용할 수 있는 온비드공매 입찰 방법 및 권리 분석하는 법까지 알아보았는데요. 

경/공매를 통해 수익을 내는 경우 위에서 소개해드린 방식이 전부라 해도 과언이 아닐정도로 아주 기본적인 메뉴얼이기 때문에 열심히 찾아보고 공부하셔서 좋은 수익을 낼 수 있는 물건을 낙찰 받으시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.