유치권 뜻과 내용에 대해

경매에서의 유치권

 

재테크에 시선이 가면서 이에 관련된 많은 종류 중 경매에 관심을 가지게 되고 공부를 하면서 실전에 접어들어 입찰에 들어가게 되면서부터 이걸 계속해야 되나 말아야 되나 생각을 하시는 분들이 많아지게 됩니다. 

왜냐면 생각처럼 낙찰을 받는 것 자체가 쉽지가 않고 지속된 패찰로 쉽게 흥미를 잃게 되면서 결국에는 경매계를 떠나는 분들이 10명 중 9명은 되기 때문이죠.

이와 같은 상황을 반복하지 않기 위해선 경쟁률이 높은 일반물건보다는 복잡한 권리가 껴있는 특수물건에 대한 공부를 꾸준히 하고 준비를 한다면 상대적으로 낮은 경쟁률과 높은 수익을 거둘 수 있어 투자로 인한 수익 실현이 가능하게 되는데요.

이러한 특수물건 중 하나인 유치권에 대해서 숙지를 하신다면 공부를 하고 투자의 범위를 넓히는 데 도움이 될 것이라는 말을 시작으로 글 시작하도록 하겠습니다. 

 

유치권의 기본 이론 

 

위 이미지를 예시로 들어 설명을 드리자면 내가 사용하는 스마트폰의 고장으로 수리를 맡기게 되고 약속된 날짜에 찾으러 가던 도중 지불할 비용을 놓고 왔다면 어떻게 될까요? 

A/S 센터에서는 수리비를 받지 못하였기에 돌려주지 않을 권리가 생기게 되는데 이를 바로 유치권이라고 보시면 이해가 편하실 것 같습니다. 

즉, 부동산의 유치권도 점유를 해야 성립을 하는 권리로서 만약 비용을 받지 않았는데도 원래의 소유주에게 돌려준다면 유치권은 성립하지 않게 될 수 있습니다. 

 

유치권을 행사하기 위해선?

 

유치권은 반드시 점유를 해야 발생하는 권리로서, 법원에다 신고를 함으로서 법적인 이해관계인이 됩니다. 

신고 여부는 필수가 아니지만 실제로 점유를 하면서 권리는 계속해서 성립될 수가 있는데요. 

이해관계인이 돼야 하는 이유는 권리가 생기면 경매에 넘어간 해당 부동산에 대한 이의를 제기할 수도 있으며, 낙찰 후에 항고를 할 수 있는 등 권리를 행사를 할 수 있기 때문입니다.

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유치권을 가진 사람은 상황에 따라 점유하고 있는 부동산을 본인이 가진 채권을 회수하기 위해 경매를 신청할 수도 있습니다. 

물론 신고를 했어도 바로 유치권이 인정을 하는 것은 아니지만 설령 신고를 했다 하더라도 경매에 나온 해당 부동산에 유치권이 있음을 알리는 부분 외에는 아무 내용이 없습니다. 

왜냐하면 이와 같은 문제는 낙찰자와 유치권자가 직접 해결해야 하는 문제기 때문이죠. 

유치권자가 법원에 신고를 하면 투자자들은 매각물건명세서 및 여러 가지 서류에 해당 내용이 남게 됩니다. 

보통 유치권은 건물에 대해서만 성립을 하는데 가끔씩 토지에 대해 성립이 될 수도 있습니다. 

채무자가 본인의 토지에 토목공사를 하고 나서 토지 가치가 상승했을 때에도 공사업체는 이에 대해 유치권을 주장할 수 있으며, 

경매 낙찰 후 유치권자가 법원에 본인의 권리를 신고하게 되면 낙찰 불허가 사유가 되거나 취소를 할 수도 있게 됩니다. 

반대로 유치권자가 허위고 낙찰을 받은 사람에게 비용을 요구한다면 이는 사기죄에 속할 수도 있습니다. 

허위 유치권자는 투자자의 입장에서 증명만 잘 하면 큰 수익을 낼 수도 있으며, 이를 충분히 구분할 수 있으셔야 합니다. 

 

임차인이 유치권을 주장할 수 있을까?

본래의 소유자와 임차 계약을 맺은 임차인의 경우 이미 지불한 보증금이나 권리금 등은 유치권의 대상으로 인정받지 않습니다.

경매에서 인정받는 유치권은 공사대금이나 임차인의 필요 유익비, 권리금 주장으로 나뉘게 되기 때문인데요. 

임차인이 소유주와 상의 없이 내부를 공사를 하고 유치권을 주장하는 것도 당연히 인정을 받지 못하기에, 실제 유치권을 주장할 수 있는 내용 등은 까다롭고 제한적이니 꼭 알아두셔야 합니다. 

업체에 줘야 할 돈을 못 주면서 발생한 공사채권의 경우 3년이라는 소멸 시효가 있습니다. 

업체 측에서는 3년이라는 시간 동안 대금을 지불 받지 못했는데도 불구하고 소송이나 가압류 신청을 하지 않으면 이에 대한 채권은 없는 것이 되면서 자연스레 소멸하게 됩니다. 

추가적으로 공사업체 측에서 어떤 건물을 짓고 나서 돈을 받지 못하였는데 부동산을 채무자에게 하나를 받게 된다면 이는 대물변제가 됐다고 봐도 무방하며 반드시 등기에 기록이 되어야 해당 사건은 종료가 된다는 판례도 있으니 참고를 하시길 바랍니다. 

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다소 수익률이 낮은 일반물건에 대해 굉장히 많은 권리 분석이 필요한 특수물건이지만 이를 제대로만 알고 있는다면 보다 더 나은 수익을 발생시킬 수가 있습니다. 

꼭 함께 공부하시길 바라면서 이만 글 마치도록 하겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.