전세권 경매 특수물건 위험성 파악하기

특수물건을 볼 때 파악해야할 "전세권"

 

보통 경매는 물건에 대한 권리 분석의 파악이 쉬워 많은 분들이 낙찰에 도전하여 경쟁률이 높은 '일반물건'과 여러 관계에 얽혀있어 분석이 쉽지 않고 제대로 조사하지 않으면 낙찰 후에 많은 낭패를 볼 수 있는 '특수 물건'으로 분류가 됩니다. 

물론 일반 물건으로도 원하는 수익을 안겨줄 수 있지만 결국엔 특수물건까지 공부해야만 적은 경쟁을 바탕으로 보다 나은 수익을 발생시킬 수 있기에 이를 제대로 파악하여 어떻게 진행을 해야 할지 꼭 파악을 하는 것이 중요합니다.

 

전세권이란? 

흔히 알고 있는 임대의 개념인 전세가 아닌, 권리 분석 시 비정상적인 내용들이 많고 낙찰을 하더라도 추가적인 인수 비용이 발생되는 특수물건을 전세권이라고 불리고 있습니다. 

대부분 권리를 볼 때 말소기준권리, 근저당과 같은 부분을 보지만 전세권은 잘 모르고 물건을 받아버릴 경우 위험도 자체가 매우 크기에 본인이 제대로 알지 못한다면 절대로 입찰을 해서는 안 됩니다. 

대부분 주택임대차보호법에 의거하여 세입자는 전입신고를 해야 보호를 받을 수 있습니다. 문제는 등기부상에 전입 신고를 하지 못하는 경우도 있는데, 개인의 사례도 있지만 사업체의 경우에는 전입 자체가 불가하여 해당 상황에서 전세권과 같은 권리를 등기부상에 설정, 거주를 하게 되고 보호를 받을 수 있게 됩니다. 

 

선순위와 후순위 전세권  

등기부에 기재되어 있는 순위에 따라 전세권은 선순위가 되기도 하고 반대로 후순위가 되기도 합니다. 

 

후순위 전세권 

전세권, 지역권, 지상권과 같은 등기가 된 임차권은 말소기준권리에 대항을 할 수 없을 때 매각으로 소멸이 될 수 있습니다. 즉, 위 이미지와 같이 근저당의 후순위로 전세권이 있다면 그 뒤에 권리는 전부 지워질 수 있습니다.

 

선순위 전세권 

전세권을 볼 때 주의해야 할 권리가 바로 선순위이며, 말소기준권리보다 우선시 되기 때문에 해당 상황에서 낙찰이 된다면 대항력을 갖추고 있는 임차인이 배당을 받지 못할 때, 낙찰자가 대신 전부 지급을 해야 하며, 금액 자체가 최소 몇 천에서 몇 억까지 갈 수 있기에 한순간에 큰 손해를 볼 수가 있게 됩니다. 

우선순위로 전세권이 있을 때, 임차인이 배당 요구를 했다면 당연히 순위에 맞춰 돈을 받던 받지 못하던 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없지만 요구를 하지 않았을 때는 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 

즉 전세권을 볼 때는 임차인이나 채무자의 배당요구를 중요하게 보아야 하며, 권리 분석 시 해당 내용이 따로 나와있지 않더라도 해당 물건이 강제/임의 경매라면 이 자체가 배당요구가 될 수 있으므로 주의를 하시길 바랍니다. 

전세권 사례 보기 

선순위 전세권 사례 

 

 

등기부 현황을 볼 때 대항력을 가지고 있음이 확인되며 선순위 전세권 등기자임을 알 수 있습니다. 

이미 두 가지의 권리를 가지고 있다는 것 자체가 큰 영향이 있다는 것을 알 수 있으며 만약 해당 물건을 1억 5천으로 낙찰을 받았다면 임차인에게 우리는 나머지 보증금인 5천을 지급하여 권리를 인수해야 합니다.

즉 권리 분석이 제대로 되지 않으면 시세보다 싸게 샀다고 좋아할 수도 없고 오히려 더 비싸게 물건을 사게 되어버린 것이니 각별히 주의를 할 필요가 있습니다.

 

후순위 전세권 사례 

 

등기부 확인 시 전세권을 가진 권리자가 회사로 설정이 되어 있음을 확인할 수 있으며 보증금이 있으나 말소기준권리인 근저당보다 낮은 후순위로 지정되어 있기에 이와 같은 경우는 지워지는 권리라 볼 수 있으며 크게 신경을 쓰지는 않으셔도 됩니다. 

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이렇게 오늘은 특수물건과 관련된 전세권에 대해 알아보았습니다. 

경매를 통한 투자를 지속하기 위해선 일반물건을 잘 찾아보는 것도 중요하지만 다소 경쟁률이 낮고 큰 수익을 낼 수 있는 특수물건과 같은 사건들도 잘 보셔야 큰 수익을 낼 수 있습니다.

공부를 하는 데 도움이 되셨길 바라며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.