감정평가서 입찰 준비 시 봐야하는 이유

권리분석의 기본 감정평가서

 

경매에 대해 공부를 하다 보면 감정평가서라는 문서는 꼭 한 번쯤은 들어보셨을 것입니다. 

권 리분석 시 확인해야 할 서류 중 하나이며, 이를 어떻게 보느냐에 따라 투자로 인해 원하는 수익을 창출할 수가 있게 됩니다. 

오늘 다룰 감정평가서를 통해 권리 분석 시 많은 도움 받아보시길 바라며 글 시작하도록 하겠습니다.

 

감정평가서란? 

감정평가사가 경매에 올라올 예정인 물건, 부동산 등을 평가하여 해당 내용을 법원에 제출해서 만들어지는 서류를 뜻합니다. 

해당 문서에 기재된 내용을 바탕으로 경매 시 입찰에 필요한 예산을 우리는 정하게 되며, 여기에 나오는 감정평가액은 감정평가사가 분석한 금액을 최초의 입찰가인 최저 매각가로 정하게 됩니다. 

 

경매 물건에 관심이 있고 입찰을 고려 중이라면 감정평가액은 너무나 중요할 수밖에 없으며, 이를 보는 방법을 위 이미지(유료 사이트 화면)의 사례를 통해 설명드리겠습니다.

사건 번호로 물건을 검색 후 하단의 다양한 메뉴 중 보이는 감정평가서를 클릭하여 이를 확인할 수 있게 됩니다. 

 

 

위 예시처럼 하나하나 꼼꼼하게 열람을 하는 것이 좋으며, 위에 언급한 감정평가액이나  공부 등 여러 가지 정보를 볼 수 있습니다. 

 

유료 플랫폼을 활용하지 않는다면 무료로 운영되는 대법원 경매 사이트를 통해서도 똑같이 확인이 가능하며, 경매 물건 > 물건 상세검색 등을 통해 관심 있는 물건에 대한 정보를 입력한 후 검색해 보면 감정평가서를 열람할 수 있습니다. 

 

감정평가가 된 시기를 확인해야 하는 이유 

감정평가는 인공지능이나 프로그래밍된 PC가 하는 것이 아닌 결국에는 전문적인 지식을 가진 사람이 하는 일이기에 그 사람의 성형에 따라 감정 결과가 어느 정도 달라질 수 있음을 인지해야 합니다. 

여기서 봐야 할 부분이 감정평가 후 입찰을 시작하기까지의 기간을 봐야 하는데요.

예를 들어 22년 6월 경에 감정평가 완료 후 경매에 나오기 까지에는 최소 반년 정도의 기간이 걸리게 됩니다. 이 후이 날짜를 22년 12월 ~ 23년 2월 경이 되어 경매가 시작하면 감정평가액 또한 변동이 될 수 있습니다. 

해당 기간 사이에 부동산 가격의 변동이 있을 수 있기 때문인데요. 감정 평가가 완료된 시기에 경매 물건이 저평가가 되어 있었고 시간이 지나 시세가 많이 올랐을 때, 입찰을 시도하는 사람들은 당연히 많아질 수밖에 없습니다. 

반대의 상황에서도 시세가 좋지 않았고 또한 과거에 비해 많이 떨어져 있다면 경쟁이 낮아지는 것은 물론 여러 번의 유찰이 발생될 수 있습니다. 

그렇기 때문에 감정평가서를 통해 요즘 시장의 분위기나 시세 변동 등을 확인해서 금액 차이가 있다는 것을 확인하는 것만으로도 입찰 여부를 결정할 수 있는 중요한 단서가 될 수 있습니다. 

 

감정평가서로 인한 부동산 지역의 흐름 

비싼 지역의 대표로 꼽히는 강남은 해당 지역이 오르고 나면 분당 > 평촌 > 산본과 같은 순으로 시세가 오르게 됩니다. 

강남 지역은 부동산 가격이 너무 심하게 올라 구매를 할 수 없고 그다음 지역인 분당을 확인했는데 분당 보다 평촌의 평 단가가 오히려 저렴하다는 것을 확인했다면, 

분당 다음으로 평촌이 오를 수 있다는 것을 염두해 두고 해당 지역의 부동산을 저렴하게 낙찰을 받을 수만 있다면 조금만 그 지역의 시세가 올라도 상승률이 높을 수밖에 없기에 큰 이익을 볼 수가 있게 됩니다.

(해당 부분에 대한 자세한 내용은 다음 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.)

수익과 밀접한 관련이 있기에 지역에 대한 정보, 그리고 재건축이나 재개발 여부 등을 확인하여 연도 별로 부동산 시세를 확인한 결과, 현재 낙찰에 나온 물건이 감정평가액이 낮게 나온 것이 확인된다면 낙찰 후 수익을 볼 수 있게 됩니다. 

관심 있는 지역을 꾸준히 모니터링해야 하는 이유가 바로 이 부분 때문입니다. 

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오늘은 감정평가서를 잘 확인하고 평가액 체크만 잘 해둔다면 낙찰 후 안정적인 수익을 볼 수 있는 점에 대해 다뤄보았습니다. 

이 외에도 다양하게 확인해 봐야 할 내용들은 추후 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사하며 글 마치도록 하겠습니다.

이상 감정평가서에 대해 다뤄보았습니다.