대위변제 투자자 입장에서 반드시 확인해야 합니다

대위변제 입찰 전 필수로 확인해야 하는 이유

 

경매 물건을 알아볼 때 무료로 정보가 제공되는 대법원 사이트는 활용을 잘 하지 않고 상대적으로 보기 편한 유료 사이트만 보시는 분들이 십중팔구는 되실 거라 생각이 듭니다. 

아무래도 유료와 비교했을 때 상대적으로 많은 자료들을 확인해야 하는 불편함 때문이지 않을까 싶지만, 어떠한 물건을 볼 때 최종적으로는 대법원 사이트를 꼭 체크하는 것이 입찰에 도움을 받으실 수 있을 겁니다.

이유는 바로 오늘 소개할 대위변제 때문인데, 해당 내용을 모른 상태로 입찰을 진행하게 되면 기존에 설정해 둔 예상 보다 적게는 1천에서 많으면 5천 이상 손해를 볼 수도 있기에 꼭 확인을 하셔서 입찰에 진행을 해 보시길 바랍니다. 

 

대위변제란 무엇일까? 

 

대위변제는 채무자가 갚아야 할 빚을 본인이 아닌 제3자가 대신해서 갚는 것을 뜻합니다.
 
위 이미지의 예시를 통해 대위변제를 간단하게 설명을 드리자면 등기부등본 상 위와 같은 내용을 확인할 때 가장 위에 신한은행이 가지고 있는 근저당 1천만 원과 그 아래 임차인의 갑과 을이 배당이 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

낙찰가가 6천5백만 원에서 신한은행이 배당액을 받은 후에 갑과 을이 9천만 원과 4천5백만 원 즉 2:1의 비율로 보증금 중 약 1천3백만 원의 금액만 배당을 받게 되는데요. 

이러한 상황에서 내가 을이라면 당연히 나머지 보증금을 받을 수 없다면 억울할 수밖에 없게 됩니다

해당 부동산을 전입할 때 바로 확정을 받아두었다면 배당 순위 2위로서 전액 배당이 가능했겠지만, 이미 상황이 이렇게 되어버렸기에 자신의 권리를 보호해야 할 것입니다. 

 

 

만약에 해당 상황에서 신한은행이 천만 원에 대한 근저당이 없었다면 임차인이 받아야 할 보증금은 우선 수위로 인수가 될 수 있어, 배당금으로 전액 다 받지 못하더라도 이를 요구할 수 있으며, 이를 위해 임차인은 자기가 받아야 할 배당금의 우 순위인 신한은행에게 1천만 원을 대신 갚아 대위변제를 할 수 있게 됩니다. 

 

 

즉 원래 받을 수 있는 1300만 원, 그리고 손해를 봐야 할 3200만 원에서 대신해서 빚을 갚아 받지 못하는 나머지 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있는 힘이 생기에 삼천이라는 거금을 손도 못써보고 받지 못할 바에는 1천만 원만 손해를 보고 나머지 보증금을 전부 받을 수 있는 것이 훨씬 이득이 될 수 있습니다. 

간단하게 요약을 하자면 대위변제는 내 순위보다 앞 순위의 권리를 없앰으로써 손해를 줄이고 이득을 보기 위한 권리라고 보시면 됩니다.

 

대위변제를 모르고 있다면? 

투자를 하는 입장에서 임차인은 배당금액만 받게 되면 우리는 크게 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 

문제는 경매 진행 중 임차인이 대위변제를 해버렸고 해당 상황을 모르고 있다면, 낙찰 후에 임차인이 받아야 할 차액을 전부 인수를 해서 물어줘야 하기에 투자를 하는 상황에서는 위험한 상황이 될 수 있다는 것입니다. 

그래서 항상 경매 물건을 조사 시, 매각물건명세서는 꼭 확인을 하셔야 하며, 임차인의 대항력의 유무와 근저당을 확인을 해봐야 합니다.

 

낙찰 후에는 그날 바로 허가가 나는 것이 아닌, 일주일 후에 허가가 나게 됩니다. 

여기서 허가가 나기 전에 대위변제가 진행이 되었다면 낙찰을 받은 사람은 임차인의 보증금 차액을 전부 물어줘야 하지만, 이런 예측할 수 없는 상황을 대비하여 법원에서는 불허가를 낼 수가 있습니다. 

즉 낙찰을 받았더라도 허가 전 대위변제가 생기면 불허가가 나게 되고 경매는 원점으로 돌아가게 됩니다. 

경매가 원점으로 진행하게 되면 대위변제로 인한 매각물건명세서의 내용도 바뀌게 되는데 이때 이러한 내용은 대법원 사이트에는 바로 업데이트가 되지만 유료사이트의 경우 상대적으로 해당 부분에 대한 업데이트가 늦기에, 두 플랫폼 다 확인을 하지 않은 상태로 입찰 후 낙찰을 하게 되면, 최악의 경우 입찰 시 걸어둔 보증금을 포기하는 상황까지 갈 수 있기에 꼭 유료와 무료 사이트 두 가지 전부 확인을 하셔야 합니다. 

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본문에서 다뤘듯 투자자 입장에서 대위변제에 대한 부분을 모르게 되면 오히려 손해를 볼 수가 있습니다. 권리 분석 시 항상 꼭 확인하시길 바라며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

이상 대위변제에 대해 알아보았습니다.