경매 배당 순위 입찰 전 필수로 확인이 필요합니다

물건 조사 시 꼭 필요한 경매 배당 순위

 

내가 관심을 가지고 지켜보단 경매 물건의 입찰에 시도, 해당 부동산의 평균 매매가가 3억인데 1억 5천만원에 낙찰에 성공을 했다면 그동안 자료를 조사하고 직접 현장을 가보는 등 시간 및 비용을 투자했던 지난 과거에 대한 보상을 제대로 받은 기분이 들 것이라 생각이 듭니다.

문제는 그 후 발생이 되는데 현재 거주하고 있는 임차인이 대항력이 있었고, 시세보다 저렴하게 구매를 했다고 생각하지만 인수금이 2억이라면?

 

결과적으로는 3억짜리 부동산을 3억 5천이라는 거금에 사게 된 상황으로 낙찰을 포기하게 된다면 열심히 모은 보증금까지 증발해버리는 상황이 발생될 수 있습니다. 

이런 악재가 생기지 않기 위해선 물건을 조사하면서 경매 배당 순위를 꼭 확인하셔야 하며, 해당 내용의 중요성을 지금부터 알려드리도록 하겠습니다.

 

경매 배당 순위란? 

 

경매의 배당 순서는 보통 채권자들이 가지고 있는 채권 총액이 해당 물건의 매각 대금보다 많게 될 경우 진행을 하게 됩니다. 

이 반대의 상황이라면 등기부상에 나온 순으로 모두 배당을 완료한 후 잔금은 소유자에게 돌아가게 되는데요. 

여기서 알아야 할 점은 배당이 진행되면 모든 채권자들이 배당을 받지 못하고 일부만 배당을 받게 되기에, 이러한 내용을 가진 부동산의 낙찰을 노린다면 경매 배당 순위를 확인하는 것은 너무나 중요한 부분이라 할 수 있습니다. 

돌려받아야 할 것이 있는 채권자의 경우 배당을 받아야 할 돈은 굉장히 중요하며 물론 경매 후 모든 금액이 정산되면 아무런 문제가 없겠지만 보통 낙찰받은 금액이 채권 총액보다 적어 배당의 순위가 중요해질 수밖에 없습니다.

결론적으로 배당금이 어느 정도인지 알고 있어야 총 들어가는 비용을 산정할 수 있고 추후 낙찰을 받았다 하더라도 원활한 진행이 가능하게 됩니다. 

 

경매 배당 순위를 확인 시 꼭 봐야 할 부분 

임차인이 대항력을 가지고 있을 때 

임차인이 대항력을 가지고 있는 상황에서 법원에서 배당을 못 받게 되면 낙찰자가 임대 보증금을 돌려주어야 합니다. 

물론 이 금액이 작다면 문제가 되지 않겠지만 몇 천, 몇 억이라는 돈이 된다면 이야기가 달라지기에 현재 거주하고 있는 임차인이 경매 배당 순위가 높아 받아야 할 돈을 전부 다 받을 수 있는지, 또는 일부만 받게 되는지를 사전에 알아두어야 합니다. 

 

임차인이 대항력이 없을 때 

 

임차인이 대항력이 없으면 전혀 문제가 되지 않는 것 아니냐?라고 하실 수도 있습니다. 물론 보증금을 배당으로 인해 전액 보장을 받는다면 상관 없겠지만 아예 받을 수 없거나 일부만 받게 된다면 거주하고 있는 임차인은 손해를 최소화하기 위해 소액이라도 돈을 받기를 원할 수밖에 없습니다. 

이럴 땐 저번 포스팅에서 다뤘듯 점유자(임차인)에게 지속적으로 협상을 시도하여 회유를 한다거나, 설득을 해야 하며 그래도 결과가 나지 않는다면 강제집행과 같은 법적인 처리를 해야 할 수 밖에 없습니다.

또한 다가구와 같은 건물은 누가 배당을 받고 못 받는지에 따라 어느 정도의 비용이 추가로 발생되는지 파악하고 미리 준비를 해두어야 합니다.

무잉여라면?

말 그대로 경매 비용을 빼고 채권자에게 배당을 실시했는데도 불구하고, 경매를 신청한 사람에게는 배당금이 없게 되는 상황을 뜻합니다. 

이럴 때도 경배 배당 순위를 파악하여 내가 입찰에 들어가려는 물건이 무잉여가 되지 않도록 최소한의 금액을 입찰가로 맞춰야 합니다. 

 

입찰가를 설정하기 위해선 

실제 경매 현장에서도 낙찰을 받았는데도 불구하고 배당 순위와 그에 따른 금액으로 인하여 보증금과 소유권을 포기하는 경우는 쉽지 않게 볼 수 있습니다. 

경배 배당 순위와 그 금액에 따라서 입찰가를 생각보다 높게 잡아야 할 수도, 무잉여라면 그렇게 되지 않도록 최소한으로 입찰가를 맞추셔야 합니다. 

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경매를 공부하는 분들이라면 해당 내용은 너무나 기초적인 부분이라 할 수 있어도 최근 경매 내용을 보더라도 물건에 대한 정확한 정보를 수집하지 못해 되려 엄한 돈만 날리는 경우를 볼 수 있습니다.

내가 보유하고자 하는 부동산이나 물건을 경매를 통해 싸게 살 수도 있지만, 반대로 큰 손해를 입을 수 있다는 점 꼭 명심하시길 바라면서 이만 글 마치도록 하겠습니다.

이상 경매 배당 순위에 대해 알아보았습니다.