인도명령신청 주의사항 및 제외대상에 대해

인도명령신청 주의사항 및 제외대상

 

자가 마련을 위해, 또는 투자로 인한 수익 창출을 위해서 열심히 권리 분석과 현장 답사 이후 드디어 아파트 경매에 낙찰이 되었다면 그간 했던 고생을 다 돌려받는 기분일 들 것입니다. 

근데 그 후에 예상치 못한 문제가 터지게 되었는데, 그동안 거주하고 있던 점유자가 집을 비우지 않고 계속해서 권리를 주장하며 이사를 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 

소유권을 완전하게 받기 위해선 명도가 반드시 필요하다는 말이 있는 만큼 이에 관련하여 무지한 상태로 낙찰을 받게 되면 성급하게 대응 방법을 찾아보면서 새로운 정신적 스트레스만 가중될 수 있습니다. 

이런 상황을 겪으시는 분들을 위해 오늘은 경매 물건 낙찰 후 현재 거주하고 있는 소유자나 임차인, 채무자 등을 안전하게 인도명령으로 내보내는 방법, 그리고 이러한 방법으로 내보 낼 수 없는 상황에 대해 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

어떻게 보면 낙찰보다 중요할 수 있는 부분이기에 꼭 입찰을 준비하고 계신다면 꼭 참고하시길 바랍니다. 

 

인도명령과 명도 

 

낙찰을 받은 부동산에 거주하고 있는 점유인으로부터 낙찰자가 인도를 받는 것을 명도라고 합니다. 

거의 대부분의 부동산 점유자들은 민사집행법이 생긴 이후로부터 인도명령 대상이 되는데, 
낙찰자가 낙찰받은 부동산의 소유권한을 넘기지 않을 때 법을 통해 자리를 비우라는 명령을 받게 됩니다. 

 

 

인도명령 신청이 받아들여지고 이행이 되었는데도 불구하고 점유자가 집을 비우지 않을 때는 또다시 법적 절차에 의거하여 강제집행을 할 수 있습니다. 

즉, 거주 목적의 부동산을 명도를 받게 될 때는 이런 상황보다 인도명령을 통해 명도를 받는 것이 가장 좋은 상황이라 보셔도 무방합니다.

인도명령을 신청할 수 있는 경우 

1) 낙찰자 

경매 낙찰에 성공하여 소유권을 가질 수 있는 사람의 경우 점유인을 상대로 인도명령 신청을 할 수 있습니다.

너무나 당연한 소리지만 만약에 낙찰자가 소유권을 받은 후에 추후 타인에게 이를 넘겨줬을 때 새롭게 소유권을 받은 사람은 점유인을 상대로 인도명령 신청이 가능할까요? 

정답부터 말씀드리자면 낙찰을 받은 소유자만 이와 같은 법적 집행이 가능합니다.

또한 인도명령 신청은 낙찰을 받은 6개월 이내 신청으로 민사 진행법상 정해져 있어, 낙찰 후에 소유권을 가지게 되면 빠르게 신청을 하는 것이 좋습니다. 계속 시간만 미루다 보면 기간이 지나 명도소송으로 이를 처리해야 하기에 일을 처리하는 데 있어 더 어렵고 오랜 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다. 

 

2) 점유자일 경우

인도명령을 받은 사람은 당연히 부동산에 거주하고 있는 점유인(임차인, 소유자, 채무자)일 것입니다. 

대항력이 없는 점유인은 모두 인도명령 신청 대상자이며 추후 입찰을 진행할 때 대항력이 없음을 확인한다면 명도에 큰 걱정 없이 입찰을 시도해도 무방합니다. 

이때 점유자는 인도명령 대상자인데 가족들이 같이 거주를 한다거나 혹은 주변 지인들이 점유를 했다면 이 또한 당연하게도 인도명령 대상자입니다. 

즉 대항력이 없는 모든 사람들은 인도명령의 대상자라고 보시면 됩니다.

인도명령 제외 대상자 

1) 대항력과 임차권등기를 가지고 있는 경우 

대항력이 있는데도 불구하고 배당 순위에 없어 배당금을 받지 못하더라도 임차인은 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 이 상황에서는 해당 비용을 전부 다 받기 전에는 인도명령의 대상자에서 제외되며, 

대항력을 가지고 있는 점유자가 임차권 등기 행사 시에도 마찬가지로 전액 배당을 받지 못하면 대상에서 제외되게 됩니다. 

 

2) 선순위 임차권 및 전세권 

선순위 임차권 역시 인도명령 신청이 불가하며, 전세권의 경우 배당요구가 없고 낙찰자가 인수하는 조건이라면 마찬가지로 대상이 아닙니다. 

즉, 배당을 받는 전세권은 대상자에 포함, 배당요구를 하지 않은 경우 낙찰자가 이 부분까지 인수하여 인도명령 대상자에서 제외되게 된다고 보시면 됩니다. 

 

3) 유치권 

유치권의 경우 허위가 많다 보니 입증만 되면 대상자가 되지만 실제로 유치권을 가지고 있는 경우 대상자가 아니게 됩니다. 

주의사항 

낙찰을 받기 전 거주하고 있는 임차인과 낙찰자가 만약 전세나 월세에 대한 재계약을 진행한다면 인도명령 대상자에서 제외되게 됩니다. 

새롭게 점유를 할 수 있는 권한이 생겼기 때문이죠. 그렇기 때문에 기존에 거주하고 있는 점유인과 계약을 다시 진행을 할 때는 계약 형태를 완벽하게 끝내놓고 계약서 작성을 해야 합니다. 

계약서를 보증금의 일부만 받고 작성을 하게 된다면 약속된 월세나 나머지 잔금이 들어오지 않아도 인도명령 대상이 되지 않기에 명도소송까지 가야 할 수 있어 계약을 새롭게 진행할 시 꼭보증금을 다 받는 것이 중요합니다. 

 

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인도명령에 관련된 대항력, 유치권, 임차권 등등을 입찰 전 파악하지 않는다면 낙찰이 되었어도 복잡한 상황에 엮여버릴 수가 있습니다. 반대로 권리 분석을 꼼꼼히 하고 이에 대해 미리 준비 되었다면 편하게 실거주나 투자를 통한 수익을 창출할 수도 있다는 점 명심하시길 바랍니다. 

경매를 준비하신다면 꼭 숙지하시길 바라며 글 마치도록 하겠습니다. 

이상 인도명령에 대해 알아보았습니다.