법적 지상권 개념과 발생 시기에 대해

법적 지상권 개념 및 발생시기

 

상대적으로 특수물건보다 일반물건의 입찰을 시도하는 것이 난이도가 낮은 편이라고는 하지만 결과적으로 경쟁자가 많이 있을 수 밖에 없기에 이 또한 낙찰을 받는 것이 쉬운 편은 아닙니다. 

필자 또한 일반물건을 투자의 목적으로 초보 시절에 10번의 입찰 시도를 전부 다 실패를 했던 기억이 있는 만큼 결과적으로 입찰의 할 수 있는 폭을 넓히기 위해서는 일반물건뿐만 아니라 특수물건의 공부도 필요합니다. 

아는 것이 많고 그만큼 분석을 잘할 수 있다면 타인들과의 경쟁률을 낮출 수 있고 그만큼 내가 해당 물건을 낙찰받을 수 있는 확률은 커질 수 있기 때문입니다. 

바로 입찰 계획이 없더라도 오늘 다룰 법적 지상권은 특수물건 중 하나로서 미리 공부를 해도 좋은 부분이니 쭉 읽어보시길 바랍니다. 

 

법적 지상권이란? 

법적 지상권을 알기 전에 사저에 알아야 할 것이 바로 '지상권'입니다. 

이는 타인의 토지(수목이나 건물)를 사용할 수 있는 권리를 뜻하며, 등기부에 지상권 설정 계약 사항을 올린 뒤에 권리를 행사할 수 있게 됩니다. 

한 사람이 가지고 있는 건물 또는 토지가 경매나 매매를 통해 소유자가 달라지게 되면 생기는 것이 바로 법적 지상권인데, 이때 소유자가 달라졌어도 토지를 이용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 

법적 지상권은 대부분 판례에 의해 결정이 되기도 하고 법 규정에 있어서도 성립 조건이 되기도 합니다. 

법적 지상권의 발생 시기

 

위 이미지를 사례로 들어 간단하게 설명을 드리겠습니다. 

최초의 건물과 토지 소유자인 'A'가 토지만 'B'에게 매각을 완료하게 되면 이후 'A'는 건물의 소유권만 가지게 되며 이는 매매가 완료된 시점에서 발생을 하게 됩니다. 

여기서 A는 건물만 빼고 매매를 했기 때문에 B가 토지의 소유권을 가지게 된 시간부터 A는 가지고 있는 건물에 대한 법적 지상권이 발생을 합니다. 

법적 지상권이 발생하고 난 뒤 시간이 지나 존속기간이 지나 권리가 소멸이 되었는데도 불구하고 토지 위에 건물이 있다면 건물 소유자인 A는 토지를 가지고 있는 B에게 매수 청구권을 행사할 수 있게 되며 결국 B는 그 건물을 사야 할 수 있는 상황에 처할 수도 있습니다. 

즉 토지를 매매 또는 경매를 통해 낙찰을 받았다면 존속기간이 끝날 때 해당 토지 위에 있는 건물을 사야 할 수도 있다는 점을 꼭 알아두고 계셔야 합니다. 

 

법적 지상권의 성립 범위는? 

 

법적 지상권의 성립 범위에 대한 부분은 법적으로 토지 위에 올라가 있는 건물이 필요한 범위까지를 판례로 두고 있습니다. 

위 이미지를 보자면 A와 같이 건물의 크기와 맞는 토지가 있는 반면 반대는 건물에 비해 너무 큰 토지를 가지고 있습니다. 

즉 건물이 필요한 범위만큼의 토지에서는 법적 지상권에 대한 권리를 행사할 수 있지만 B와 같이 건물에 비해 토지가 너무 넓을 경우 법적 지상권이 미치지는 않을 수도 있습니다. 

 

법적 지상권을 인정하게 된 배경 

법적 지상권을 인정하게 된 계기는 대표적으로 3가지를 꼽을 수가 있습니다. 

1. 건물을 가지고 있는 소유자로부터의 손해를 방지하기 위해 
2. 사회 / 경제적인 손해 방지 
3. 토지의 소유자에 경우 해당 토지에 건물이 있다는 것을 인지하고 있음. 

간단하게 내 땅 위에 건물이 있다고 토지를 가지고 있는 소유자에게 불이익이 오는 경우는 없습니다. 

만약의 상황에 대비해 토지 소유자는 피해를 볼 필요 없이 지료를 통해 이를 방어할 수도 있습니다. 

참고 : 토지를 사용하는 대가로 받는 "지료" 

법적 지상권이 있다면 토지의 소유자는 해당 건물주에게 지료를 청구할 수 있습니다. 

보통 법적 기준으로 시가의 연 2~7퍼센트 정도를 청구를 할 수 있습니다. 

지료를 청구함에 있어 양 소유주 측에서 협의를 통해 원만하게 해결을 할 수 있지만 만에 하나 의견 충돌이 있는 경우에는 법적인 절차를 통해 해결을 해야 하며, 

연 단위로 지불을 해야 하는 지료의 특성상 2회를 연체하게 된다면 기존에 가지고 있는 법정지상권은 소멸을 하게 됩니다. 

협의를 통해서도 소멸할 수도 있지만 지급 기간이 지났거나 연체를 했을 때에도 소멸이 되는 케이스도 있습니다. 

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오늘은 특수물건에서 다뤄야 할 법적 지상권에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

경쟁자가 일반물건에 비해 상대적으로 낮은 특수물건이지만 그만큼 많은 공부와 권리 분석이 필요한 만큼 꾸준히 공부하셔서 입찰을 할 수 있는 폭을 늘리시길 바라며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

이상 법적 지상권에 대해 알아보았습니다.