말소기준권리 경매 입찰 전 확인 필수

 

요즘 경매로 나오는 물건의 양이 점점 더 많아지는 것을 확인할 수 있습니다. 그만큼 경기가 좋지 않다는 것일 수도 있지만, 경매에 조금이라도 관심이 있다면 벌써 이를 활용하여 투자 후 수익을 창출하거나 실거주를 목표로 해서 준비를 하고 있을 거라 생각이 듭니다. 

경매를 시작하신 분들 중 대다수가 제일 많이 어려워하는 것 중 하나가 바로 '권리 분석'입니다. 

문제는 이를 하지 않고 입찰을 한다는 것 자체가 불가능하기에 어렵더라도 꾸준히 공부하고 연습하여 결국에는 자기 것으로 만드는 것이 중요합니다. 

오늘은 권리 분석의 시작이라 할 수 있는 말소기준권리에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

권리 분석은 왜 어렵기만 할까? 

권리 분석을 가장 부담스러워하고 어려워하는 이유는 간단합니다. 잘못된 판단으로 입찰에 들어가고 낙찰을 받게 되었을 때 오히려 득보다는 피해를 줄 수 있기 때문입니다. 

권리 분석에서는 관련된 서류 중 등기부 상의 권리에서 인수나 소멸을 확인해 봐야 하는데 이를 활용하여 해당 물건이 누군가에게 권리가 있거나(인수), 또는 없거나(소멸) 등을 보는 것이 중요합니다.

 

위의 예시를 통해 설명을 드리자면, 근저당의 경우 소멸이 되는 권리입니다. 

이는 말소기준 권리로 소멸이 되고 하단의 권리들도 마찬가지로 소멸이 되었음이 확인이 되는데 이런 물건이라면 입찰을 해도 문제가 발생할 확률이 없는 안전한 물건이라 판단을 할 수 있습니다.

 

반대의 경우는 어떨까요? 이러한 케이스가 바로 인수인데, 20년 5월 경 소유권이전이 되고 그다음이 바로 주택임차권이 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

이렇게 되었을 때는 해당 권리는 소멸되지 않아 낙찰을 받았을 때 우리가 인수를 해야 합니다. 

만약 임차인이 법적 배당금이 있고, 그 사람이 받아야 하는 금액이 전액이라면 상관은 없겠지만, 못 받는 금액이 있다면 해당 부분은 낙찰자가 인수를 한 후 대신 지불을 해야하기에 오히려 금전적 손해가 커질 수 있습니다.

이러한 상황을 겪지 않기 위해선 당연히 권리 분석을 꼼꼼히 하여 경매 입찰 준비를 하셔야 합니다. 

 

말소기준권리란?

등기부상에 갑구, 을구 중 가장 먼저 설정되어 있는 권리를 뜻하는 말소기준 권리는 
근저당 / 압류 및 가압류 / 담보가등기 / 전세권 / 경매개시결정등기의 종류로 나뉘어져 있습니다.

이 중에서 중점적으로 보아야 할 부분은 전세권, 그리고 경매개시결정등기인데 전세권자가 말소기준보다 앞선 권리인 선 순위 전세권을 가지고 있는데 경매를 신청했다거나 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 

만약 전세권자가 말소기준권리가 되는 조건을 가지려면, 건물의 전체에 대한 전세권이었거나, 또는 경매신청을 하고 배당요구를 신청했다면 해당 상황에서는 말소기준권리가 성립할 수 있습니다.

또한 경매개시결정등기의 경우에는 근저당, 압류 및 가압류, 담보가등기, 전세권과 같은 권리가 아무것도 있지 않다면 해당 경매개시결정등기 자체도 말소기준권리가 됩니다.

---

오늘은 이렇게 권리 분석 시 알아야 하는 말소기준권리에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다. 등기부를 보고 물건을 잘만 파악하더라도 우리는 낙찰 후 보증금만 날리고 권리를 포기하는 것이 아닌, 원하는 목적을 이룰 수 있을 거라 생각이 듭니다. 

당장 입찰을 할 게 아니더라도, 꾸준히 공부하고 분석해 보는 습관을 들이신다면 추후 이러한 행동들이 수익으로 이어질 것이라는 점 강조 드리면서 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:) 즐거운 하루 보내세요!