명도 소송 경매의 원활한 마무리를 위한 필수 지식

 

오랜 조사와 분석 끝에 낙찰을 받았다고 하더라도 해당 부동산의 점유자가 자리를 비워주지 않는다면 결과적으로 물건을 받는데 원활하지 않다는 것을 의미하게 되고 결국에 명도 소송으로 이어질 수가 있습니다. 

자리를 비워주지 않는다는 것 자체가 결과적으로 나와의 관계가 우호적이지가 않다는 것을 증명하기에, 법적인 싸움일 이어나가야 하고, 힘든 과정을 계속해서 겪어나가야 하는데요. 

애초에 낙찰 전에 이런 과정을 거치지 않고 대처를 할 수 있다면 사서 고생할 필요 없이 수월하게 물건을 받을 수가 있을 것입니다. 

오늘은 이러한 명도 소송에 대해 다뤄보면서 경매에 뜻이 있고 앞으로 할 계획이 있다면 꼭 알아야 할 지식이니 꼭 참고를 해보시길 바라면서 글 시작하도록 하겠습니다.

 

명도에 대해서 

 

명도란 경매에 낙찰된 부동산에 실제로 거주하고 있는 채무자나 임차인을 내보내는 것을 뜻합니다. 

아파트, 빌라, 오피스텔 등 원하는 물건의 낙찰이 된 후에 보증금 및 나머지 대금을 처리한 후 소유권을 가지게 되면 우리는 해당 물건을 깨끗이 비우기 위한 명도를 진행할 수가 있습니다. 

실제로 원활하게 명도가 가능한 경우도 있고 소송까지 갈 정도로 어려운 상황이 발생될 수 있기에 이를 사전에 파악을 하기 위해선 해당 물건의 조사가 반드시 필요합니다.

 

<참고하면 좋은 내용>

부동산경매권리분석 비용 쓸 필요 없습니다

 

권리 분석 시 임차인에게 지급될 배당금을 사전에 알아두는 것이 중요한데, 낙찰받은 부동산의 점유자가 본인이 배당받을 것이 있다면 당연히 명도 과정에 있어 수월하겠지만 그렇지 않다면 협조가 어려울 수 있기 때문이죠. 

보통 경매에 올라오는 물건의 경우 임차인이나, 채무자가 실제로 살고 있는데, 만약 채무자=소유주의 경우 배당받을 금액이 없을 수밖에 없기에, 입찰에 들어갈 물건의 점유인이 소유자라면 인도명령 > 상황이 좋지 않을 때 강제집행까지 할 계획을 가지고 계셔야 합니다. 

 

 

 

 

임차인이 점유를 하고 있다면 두 가지의 상황으로 나눌 수가 있는데, 

보증금 전액을 배당을 받을 수 있다거나, 대항력이 있는 경우 명도가 수월하겠지만, 배당을 받지 못하거나 전액이 아닌 소액만 받는 경우, 또는 채무자가 사는 경우에는 난이도가 높아질 수밖에 없습니다.

 

경매를 하기 전에 물건 파악을 위한 현장 답사를 진행할 때, 명도의 난이도를 파악할 수가 있는데, 이러한 과정 속에서 점유자가 고령의 노인이라는 것을 알았다면 법적인 이슈는 없더라도 명도가 쉽지 않을 수가 있습니다. 

또한 해당 부동산이 폐문부재나 종교 시설일 경우에도 쉽지 않을 수 있기에 입찰을 할지 말지, 현장답사 과정에서 고려를 해보는 것이 좋습니다. 

 

 

경매를 하기로 결정하고 낙찰을 받았을 때에는, 점유자를 만나 자리를 비워달라는 뜻을 전달해야 하는데, 이때 최종적으로 소유자가 되기 전에는 명도를 끝내는 것이 좋습니다. 

대금을 납부하기 전에는 법적인 조치가 불가하지만 최종 납부 후에는 명도 소송과 같은 법적인 조치가 가능합니다. 

낙찰받은 부동산에 실거주 목적이라면 안되겠지만, 임차와 같은 임대 수익을 받을 계획이라면 점유인과 재계약 등을 진행하는 협의 과정을 거쳐야 하는데 잘 되기만 한다면 수리비, 이사비 등을 절약할 수 있습니다.

낙찰 후에는 투자금이 해당 부동산에 잡혀있기 때문에 발 빠르게 대처를 하는 것이 중요합니다. 불필요하게 추가 지출이 발생할 수 있기 때문이죠. 

 

 

임차인이 대항력을 가지고 있거나, 채무에 대한 유치권자가 아니면 대부분의 점유인들은 인도명령 대상자입니다.

비대면으로 내용 증명만 발송하더라도 편하게 진행을 할 수 있으며, 만약 임차인이 재계약의 의사가 있다면 추후 최종적으로 대금 납부를 하고 소유자가 되기 전 각서를 받는 식으로 문서화를 해두어 법적 효력은 없더라도 심리적인 압박을 주기 위한 용도로 사용을 할 수도 있으며, 

점유자가 명도 과정에서 협조가 없을 시 점유 이전금지 가처분 신청을 해두는 것도 하나의 좋은 방법이 될 수 있습니다. 

만약 애초에 허위 유치권자일 가능성을 가지고 있거나 위장 대항력 등을 입증하기 힘들다면 첫 시작부터 명도 소송 과정을 밟는 것이 좋을 수도 있고 가능 시에는 인도명령 대상이니 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

배당을 받을 수 있는 임차인은 위에서 설명드렸듯 난이도가 쉬운 편에 속하며 낙찰 후에 바로 만남을 가져 협의를 하고 관리비나 전기세 같은 공과금을 처리했는지, 그리고 이사가 약속된 날을 정확하게 지켰는지 확인 후 이사비를 지급하면 되며, 배당금이 있는 점유자면 명도 확인서를 필수로 챙겨주셔야 합니다. 

이 과정을 잘만 활용하면 시간을 절약할 수 있으며, 명도 확인서의 경우 이사 가기 전이 아닌, 가고 난 후에 주시면 됩니다. 

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인도 명령의 경우 낙찰 후 대금 납부가 끝남과 동시에 신청을 하셔야 하며, 배당이 결정되고 난 후 법원에서 인도명령 여부를 판단하게 됩니다 .

상대측에서 반론을 하더라도 대항력이 없으면 빠르게 결정이 나며, 명도확인서를 줬는데도 불구하고 약속을 이행하지 않고 계속해서 점유를 하고 있다면 이 땐 인도명령 진행이 어려울 때가 있습니다.

 

 

명도확인서를 이사를 가고 나서 지급해야 하는 것이 바로 이러한 이유 때문인데 서류를 줬다는 것 자체가 점유자가 자리를 비웠다는 것을 증명하는 것이기에 인도명령이 성립될 수 없기 때문이죠.

또 다른 예로 점유자가 재계약 의사를 비춰서 계약서 작성 후 계약금식의 일부 보증금을 받았는데, 잔금을 치르지 않을 경우에도 인도 명령이 힘들게 됩니다. 

재계약을 했다는 것 자체가 임차인으로서의 권리를 가질 수 있기 때문에 이런 경우에는 소송을 해야 하니 재계약 시에는 구두 계약 후 일부를 받고, 완납 시에 계약서를 쓰는 것이 중요합니다. 

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이렇게 오늘은 명도 소송에 대해 간단히 알아보는 시간을 가져보았습니다.

경매를 함에 있어, 전체적으로 흘러가는 순서를 파악하고 있어야 예측하지 못한 상황을 대처할 수 있으니 꼭 명심하시길 바라며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요^^