부동산경매권리분석 비용 쓸 필요 없습니다

 

어떻게 하느냐에 따라 투자자들에게 큰 수익을 안겨줄 수도, 반대로 막대한 손해를 끼칠 수 있는 부분이 바로 '부동산경매권리분석'입니다.

아무리 공부를 열심히 한다 한들, 혼자서 분석이 어렵다보니 누군가는 이 과정에서 포기를 해버리거나, 또 다른 이는 업체를 통해 댓가를 지불하고 의뢰를 하기도 하기도 하는데요.

결국 이러한 과정은 어떤 부분이던간에 경매 활동을 오래 지속할 수 없고, 진행을 한다고 해도 입찰에 성공할 확률이 줄어들기에, 입찰 경쟁에 이기기 위해선 스스로 권리분석을 할 수 있어야 합니다. 

그저 분석하기 쉬운 물건들만 포스팅한다면, 그만큼 경쟁률도 쎄질뿐더러, 타인에게 계속해서 맡기는 것 또한 스스로의 실력을 늘릴 기회를 잃어버려야 하기에, 오늘 다룰 내용을 활용해보셔서 실력 향상을 하는데 도움을 받아보시길 바라면서 글 시작하도록 하겠습니다. 

 

부동산경매권리분석 

 

권리분석을 하기 위해선 당연히 물건이 어떤게 있는지 알아야 합니다.

내가 입찰하고 싶은 물건의 종류와 위치한 지역 등을 찾아 어떤게 있고 어떤 걸 들어가야할지 미리 파악을 해두어야 합니다.

 

 

검색 후 나온 결과들을 통해, 선별을 해나가야하며, 저번에 다룬 내용인 일반물건과 특수물건을 구별을 해야하며 초보분들은 저번 포스팅에서도 다뤘듯 '일반' 위주로 찾아보시는 것을 권장드립니. 

이렇게 우선 물건들을 찾아본 후 관심있는 것들을 리스트에 기록하여 공부를 해보시길 바랍니다. 

 

 

위와 같은 물건을 예로 들 때, 비용에 관련된 부분(입찰가, 보증금)이 내가 들어갈 수 있는 것인지 확인을 해보아야 하며, 추후 등기, 매각물건명세서, 현황조사서 등을 체크하여 권리분석을 해야합니다. 

 

(근저당 이하 전부 소멸된 물건이 안전하게 입찰 가능하다)

 

임차인 현황과 등기부현황을 꼭 보셔야 하며, 임차인 현황에서 세를 내고 사는 사람인지, 아니면 실질적인 소유주가 사는지에 따라서 경매의 난이도는 달라질 수 있습니다.

세를 내고 사는 분들의 경우 낙찰자가 가지고 있는 서류를 바탕으로 보증금을 환급받을 수 있기에, 상대적으로 우호적이지만, 소유주는 당장 내 집이 없어지는 지금, 해당 상황을 받아들이기 힘들 수가 있습니다.

 

 

이후에 입찰가를 산정하기 위하여 부동산 플랫폼을 이용한다거나, 보는 자료를 통해 실거래가(매매,전세)를 확인 후에, 매각사례분석을 통해 낙찰이 얼마에 진행되었는지 보시면 추후 입찰에 들어갈 때의 비용을 선정하는데 도움을 받을 수 있습니다. 

또하나 중요한 부분이, 바로 경쟁률을 가늠하기 위한 입찰인원을 보는 것인데, 8~85명까지 다양하게 참여를 한 것을 볼 수 있습니다.

인원이 많을 수록 인기가 많은 물건이라 볼 수 있고, 결국에 해당 물건을 받기 위해선 예상보다 높은 금액으로 들어가야 할 수도 있지만, 실거주가 목적이라면 그래도 시세보단 저렴하게 들어갈 수 있기에 괜찮다고 여겨지지만 투자목적이라면 주의하시는 것이 좋습니다. 

 

권리분석 

 

매각물건명세서, 등기부, 현황조사서는 권리분석의 가장 중요한 부분입니다. 

위의 사례와 같이 권리들이 없는 깨끗한 물건을 선별하는 것을 초보자분들께는 권장드리며, 위험도가 있지만 높은 수익률을 낼 수 있는 특수물건은 이러한 권리분석을 통해 입찰 진행 여부를 판가름 할 수 있습니다. 

 

 

현황조사서에서는 점유자가 집주인(소유자)인지, 임차인인지를 확인하면 되며, 경매에 관련된 안내가 들어갔는지, 안들어갔는지의 여부까지 확인할 수 있습니다. 

 

 

마지막 서류인 등기에서는 빨간줄이 그어져있는 과거의 권리는 신경쓰실 필요는 없고, 사이트에서 나온 등기상의 문제가 있는지 비교를 해 보시면 됩니다.

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이렇게 오늘은 부동산경매권리분석을 혼자서 할 수 있는 방법에 대해서 다뤄보는 시간을 가져보았습니다. 

꾸준히 연습해보면서 실전에서 많은 도움 받아보시길 바라면서 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!