아파트경매를 고려하고 계신다면 어떤 목표를 가지고 알아보고 계실까요? 보통 투자 목적으로 수익을 발생시킨다거나, 혹은 본인이 직접 거주하고 싶은 공간을 마련하기 위해서일것입니다.
하지만 전 포스팅에서도 다뤘듯 경매를 공부하는 분들 중 십중팔구는 실전을 제대로 경험하지 못하고 공부하는 도중에 포기를 해버리는 경우를 심심치 않게 볼 수가 있는데요.
공부를 시작하는 것도 좋지만, 단순하게 공부만 한다고해서 경매를 무조건적으로 성공시키는 것이 아니라, 지식을 쌓으면서 투자를 언제 어떻게 진행을 할건지, 체계적으로 방향을 잘 잡고 진행을 하시는 것이 중요합니다.
아파트경매 또한 수익, 실거주 크게 두가지 목적으로 입찰을 알아보면서 찾아보다가 입찰에 들어가기 전 중요한 권리분석, 입지 조사, 시세 등 우선적으로 알아보아야 할 것들에 있어 어려움을 겪고 포기하시는 분들이 많습니다.
오늘 포스팅을 통해 대략적인 가이드라인을 제시해드릴테니, 읽어보시고 그래도 어려운 점이 있다면, 댓글 남겨주시면 설명 도와드리도록 하겠습니다.
경매 물건 확인
아파트경매에 들어가기전 어떤 물건이 지금 나와있는지 확인해보는 것은 그동안 글을 쭉 읽으셨던 분들이라면 당연히 아시는 부분일거라 생각이 듭니다.
경매사이트에서 원하는 물건 종류(ex: 아파트, 빌라, 오피스텔 등)을 선택 후 원하는 지역을 검색해보시면 아래와 같이 경매에 나온 물건들을 확인해 볼 수 있습니다.
본인이 정해놓은 투자금액, 그리고 지역 등을 고려해서 물건을 보시면 됩니다.
법원에서 직접 운영하는 무료사이트와, 업체에서 운영하는 유료 사이트 등 본인이 활용하기에 편한 플랫폼을 통해 찾아보시길 바라며, 만약에 내가 초보라면 일반물건을 위주로 찾아보시고, 특수물건은 수익률이 좋지만 권리분석이 매우 까다로우니 본인의 실력에 맞춰 계획을 잡아보는 것을 권장드립니다.
이미지 상에 체크해놓은 등기부 / 매각물건명세서 / 현황조사서 등은 필히 꼼꼼하게 읽는 것을 권장드리며, 문제 여부를 반드시 확인하셔야 합니다
권리분석
위에서 잠시 언급했던 일반물건 위주로 검색을 해보신 후, 임차인이 거주하고 있다면 대항력이 있는지 없는지로 확인을 하시면 됩니다. 권리분석 하나만 잘 해두어도 입찰 성공 시 큰 수익을 낼 수는 있지만, 잘못된 분석은 반대로 엄청난 손해를 볼 수 있으니 신중을 기하셔야 합니다.
또한 일반 물건 중 소유주가 직접 거주를 하고 있다면 문제가 없는 물건이라 봐도 무방합니다
반대로 대항력이 있다면 배당요구 부분을 필히 확인하셔야 합니다.
낙찰 금액에서 임차인에게 일부 배당이 들어간다면 입찰을 들어가는데 크게 문제가 없을 수 있지만 본인이 권리 분석 능력이 아직 떨어진다면 꼭 대항력이 없는 물건 위주로 확인해보시는 것이 좋습니다.
앞서 말씀드린 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부는 꼭 확인을 하셔야합니다.
임차인 권리 및 특수물건 여부를 확인하는데도 중요하며 매각물건명세서의 비고 부분에 여러 내용들이 있다면 분석에 까다로울 수 있으니 최대한 깨끗한 물건 등을 찾아보시는 것이 앞으로의 활동에 있어 많은 도움을 받으실 수 있을 것입니다.
지도검색(위치 확인)
경매물건에 관심이 있다면 당연히 우리는 그 물건의 위치나 시세에 관련된 정보를 얻어야합니다.
교통시설, 학군, 편의시설 등이 어떤 식으로 형성되어 있는지 미리 확인을 해야 추후 현장 방문 시 이해가 편하기에 지도와 로드뷰 등을 잘 활용하시길 바랍니다.
부동산 정보 확인(시세)
위와 더불어 매매 실거래가나 호가 등을 비교해보셔야 하며, 근방 부동산에 3군데 정도 전화를 하여 최근 급매로 얼마가 거래가 되었는지, 또는 문의량(바로 매매가 되는 지 등)이나 분위기 등을 살펴보셔서 정보 등을 알아보셔야 합니다.
아무 정보없이 현장을 나가보는 것(발품)은 오히려 시간만 버리는 행위가 될 수 있습니다.
최대한 많은 양의 정보를 조사하셔서 직접 가보신다면 그만큼 시야도 넓어지고 실전에서의 유리함도 가져갈 수 있습니다.
우리는 단순히 지식을 쌓기 위해 공부하는 것이 아닌 앞의로의 투자와 수익을 위해 공부를 한다는 점. 꼭 명심하시길 바라며, 이만 글 마치도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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