안녕하세요. 부동산 N년차 투자자 잠죽입니다:)
2025년 상반기 경매투자 타이밍을 놓쳐 그냥 시간을 보내셨다면 하반기에 꼭 기회를 노리셔야 합니다!
서울과 인근 외곽 경기권에 경매낙찰가율이 계속 올라가는 지금, 부동산 가격조정, 금리변화, 매물증가등
변화되는 분위기에서 여러분들도 추후 투자방향을 고민하셔야 합니다.
오늘 제가 공유해드리는 글을 통해서 2025년하반기 투자 방향을 잡아보시기 바랍니다.
1.목차
1) 2025년 상반기 경매시장 흐름 요약
2) 2025년 하반기 부동산 경매 전망
3) 지역별 낙찰가율 및 투자 전략
4) 금리 변화와 경매시장의 연관성
5) 지금 주목해야 할 경매 물건 유형
6) 2025년 하반기 투자자별 경매 전략
7) 마무리
2. 2025년 상반기 경매시장 흐름 요약
2025년은 4가지의 특징이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
1) 낙찰가율 하락세
→ 전국 평균 낙찰가율이 82%까지 하락.(2024년 하반기 대비 약 5%가 하락함)
하지만 서울과 서울 인근 경기도 지역까지는 낙찰가율이 상승하고 있으며, 특히 서울 아파트 낙찰가율의
경우 92%이상에 낙찰 되는등 지역별로는 상이하지만 과열되는 중.
2) 아파트 유찰률 상승
→ 특히 수도권 외곽 지역(ex. 인천, 용인, 평택) 중심으로 유찰이 증가중
3) 매물 증가
→ 자금난, 금리 고착화로 채권자 매각 요청 증가!, 경매물건 10%이상이 증가했음!
4) 투자 심리 위축
→ 고금리 + 실수요 위축으로 입찰자 수 감소 → 입찰 경쟁률 평균 2:1 수준의 분위기
3. 2025년 하반기 부동산 경매 전망
1. 매물 증가세 계속될 가능성이 높다!
→ 은행권 연체율 상승, 소형 건물 보유자 중심 매각 요청 지속 예상 → 소형 근생 빌라, 지방, 다세대등 물건이 많아질 전망.
2. 낙찰가율이 더 떨어질 가능성이 높다!
→ 하반기 금리 인하 기대감 있으나, 실수요자 회복은 느리다. 그러므로 입찰시 신중해야 하며, 신건 물건은
유찰될 가능성을 두고 선별해서 투자준비하기!
3. 지역 양극화 심화가 심화 될 예정!
→ 서울 핵심지, 유망신도시는 입찰경쟁이 여전하며, 지방/외곽은 유찰이 반복되는 분위기!
즉, 지역선별의 중요성이 커지고 있음!
4. 지역별 낙찰가율 및 투자 전략
| 지역 | 평균 낙찰가율 (2025년 5월기준) | 전략 |
| 서울 | 약 92% | 실거주용 위주로 보수적 입찰 |
| 경기 남부 | 약 84% | 교통/개발 호재 위주 선별 |
| 인천 | 약 78% | 분양권, 소형 주택 노리기 |
| 지방 중소도시 | 약 65~70% | 실투자금 적은 다세대/상가 주목하기! |
여기서 투자 팁을 드리자면 지역별 "최근 낙찰가율 3개월 평균"을 참고해서 입찰가를
선정해보시기 바랍니다:)
5. 금리 변화와 경매시장의 연관성
기준금리가 3.25%에서 → 2.75% → 2.5%(6월 4일기준)으로 계속 하락중이고 이는 분명 긍정적이지만
실질 체감금리는 아직 느끼기에는 부족한 상황입니다.
대출 여건 개선까지는 아직 시간이 필요하기에 투자보다는 "실거주 수요 회복"이 선행되어야 하며
금리인하는 분명 심리적으로 경매시장에도 점진적인 회복 여건을 만들어 줄것이므로 하반기 후반부터는
낙찰률이 소폭 상승할 가능성이 높을것이라 예상됩니다.
6. 지금 주목해야 할 경매 물건 유형
1) 실거주 가능한 소형아파트(전용 59㎡ 이하)
→ 신혼부부, 1~2인 가구등의 증가로 수요가 꾸준할 것으로 예상되며
그러므로 서울 외곽 및 수도권 역세권 인접 지역으로 고려해야 합니다.
2) 유찰된 다세대/다가구 주택
→ 최소 2회 유찰로 최저가 40~50% 매물
단, 명도 난이도와 권리분석을 선별할 수 있는 공부가 필요합니다.
3) 공실 상가 또는 소형 근생건물 공략!
→ 공실률과 임대수요의 검토가 선행되어야 하지만 도심 근처 1~2층 소형건물 위주로 유심히 봐야 하며
수익 구조는 "월세 + 시세차익"에 포커스를 맞추길 권장드립니다.
7. 2025년 하반기 투자자별 경매 전략
| 투자자 유형 | 전략 방향 | 추천 물건 유형 |
| 완전 초보자 | 권리관계 단순 / 실거주 목적 | 신건아파트, 말소기준권리 명확한 물건 |
| 소액 투자자 | 유찰 물건 위주 투자 / 자금 분산 | 다세대주택, 지방 빌라 |
| 법인/전문가 | 공실관리 가능한 수익형 | 근생, 소형상가, 토지 경매 |
투자 팁으로는 초보자의 경우 권리분석이 쉬운 "인수할 권리가 없는" 일반 물건 위주로 투자를 시작해야 합니다:)
8. 마무리
2025년 하반기 경매는 치열한 경쟁이 예상됩니다.
지금의 분위기는 확실히 "무리한 투자"보다는 "매수자 중심의 분위기"이므로, 이럴때 공부나
무리없는 선에서의 투자를 통해 경험을 쌓아가시면서 2025년 하반기 경매 방향을 잡아보시기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽으시느라 수고 많으셨습니다~!
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