안녕하세요. 부동산 N년차 경매 투자자 잠죽입니다:)
2025년은 부동산경매로 큰 수익을 올릴 수 있는데 반해, 경매가 막연하게 어려워 투자를 두려워하시는
초보자분들을 위해 이해하시기 쉽게 부동산 경매에 대한 글을 공유해드리려 합니다.
큰 욕심은 버리고 1년에 한채의 투자를 목표로만 투자해도 연봉이상의 수익을 얻을수 있는데
안 할 이유가 있을까요!? 이제 반정도 지난 2025년 열심히 움직여서 큰 수익을 얻으시기 바랍니다!
1. 부동산 경매란 무엇인가!?
부동산 경매는 일반적으로 개인이 집을 파는 매매와는 다르게, 채무자가 채무를 갚지 못했을때, 법원이 그사람의 부동산을
강제로 매각해서 채권자에게 돈을 돌려주는 제도입니다.
경매를 통한 매물은 시세보다 저렴하게 낙찰되는 경우가 많기에 일반 투자자나 실거주 희망자에게 기회가 될 수 있으나
복잡한 권리관계나 임차인의 문제등의 리스크도 분명 존재하기에 이 부분은 분명히 공부해나가셔야 합니다!
2. 경매의 기본 용어 정리!
너무 많은 공부는 오히려 입찰등의 실전에서 발목을 잡을 수 있습니다.
제가 설명드리는 경매의 기본용어만 아셔도 입찰하는데 아무런 문제가 없으실거라 확신합니다!
| 용어 | 설명 |
| 감정가 | 법원이 정한 물건의 기준 시세. 입찰의 기준점이 됨! |
| 최저가 | 유찰이 반복되며 감정가보다 낮아질 수 있는 입찰 시작 금액! |
| 유찰 | 낙찰자가 없거나 법적 기준을 충족하지 않으면 경매가 실패되고, 다시 시작되는 것! |
| 입찰 보증금 | 입찰 참가를 위한 예치금으로 보통 입찰가의 10% |
| 낙찰 | 입찰자 중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 물건을 취득하게 되는 것! |
| 말소기준권리 | 이것보다 앞선 권리는 말소되지 않고 인계. 이 후 권리는 소멸! |
| 대항력 | 세입자가 법적 보호를 받아 나가지 않아도 되는 권리! 투자자 입장에서 권리분석을 잘못하면 치명적일 수 있는 권리! |
| 우선변제권 | 일정 요건을 갖춘 세입자가 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있는 권리! |
3. 부동산 경매의 전체 절차!
초보자에게 가장 중요한 부분은 하나하나의 집요함 보다는 전체적인 절차를 파악하는 것입니다!
각 단계별 세부 내용은 추후 포스팅으로 다시 설명드리겠습니다. 오늘은 절차 위주로만 가볍게 읽어보세요.
1. 경매 물건 검색
1) 대법원 경매사이트(무료)
https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on
초보자들이 처음 공부할때 무료로 지역별, 물건별 검색하기가 좋으며
만약 서울, 신축 아파트를 보고 싶다면 필터링해서 검색이 가능합니다!
2) 유료사이트(옥션원/지지옥션/스피드옥션등) (유료)
옥션원
옥션원은 가장 빠르고 정확하게 법원경매정보의 표준을 만들어 갑니다. 경매, 공매, NPL, 동산정보를 제공하고 빠르고 다양한 검색조건을 체험하세요.
www.auction1.co.kr
유료사이트의 경우, 초보자분들이 권리분석을 포함한 물건 검색을 하는데 용이하나
비용이 발생된 다는 단점이 있습니다. 그러니 처음에는 무료사이트를 이용해서 충분히 연습이 되면
이용해보시길 권장드립니다!
2. 권리분석
등기부등본을 확인하여, 말소기준권리와 선순위 권리등을 확인합니다.
선순위 임차인의 존재여부에 따라 낙찰자에게 추가 승계금등의 비용적 부담이 발생 할 수 있습니다.
그러니 기본적인 권리분석을 통해 사전에 리스크를 제거하셔야 합니다.
3. 입찰준비
입찰준비의 경우 가장 중요한건 1)"입찰 보증금"이며, 보통 최저가의 10%로만 준비하시면 됩니다.
현금이 아닌, 은행에서 수표한장으로 준비하시는게 중요하며 추가로는 2) 입찰표 작성 및 신분증 및 도장을 지참하면 됩니다.
4. 낙찰 및 잔금 납부
만약 낙찰이 됐다면 기일내에 잔금을 납부하셔야 합니다.
잔금 완료시 법원으로부터 소유권이전 명령서의 수령이 가능합니다!
5. 명도 절차
기존 점유자가 자진 퇴거 하지 않는 경우, 인도명령 신청을 진행합니다.
법적으로 퇴거명령을 받아도 현실적으로는 법적 분쟁이 발생할 수 있으며 이때 최대 1년이상의 기간과 그에 대한 비용이
발생될 수 있으니 어려울 경우, 강사분 또는 변호사와 상담을 진행해서 빠르게 처리합니다.
4. 초보자가 반드시 피해야 할 실수!
1. 등기부등본 확인 하지 않고 입찰!
보통 모든 투자자분이 면밀하게 준비후 입찰할것 같지만 의외로 충분한 확인없이 입찰하시는 경우도 많습니다.이경우 오히려 시간적/금전적 피해가 발생할 수 있니 충분한 사전조사가 필요합니다.
2.임차인 보증금
대항력임차인의 경우, 보증금을 인수할 경우, 큰 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.
예를 들어 5억짜리 집을 4억에 낙찰 받아도 임차인 보증금이 2억이면 우리는 1억을 싸게 산것이 아닌 오히려 2억을
비싸게 주고 산거니 이경우, 낙찰을 포기하게 되고 보증금을 날릴 수 있으니 주의하셔야 합니다.
3. 답사를 하지 않는 경우
답사가 귀찮아 사진으로만 대략적으로 보고 판단해서 입찰할 경우, 추후 현장에 방문해
해당 물건지의 파손 여부나 역세권 및 상권들의 괴리가 있을때 단타 또는 전세세팅에서 애를 먹을 수 있습니다.
5. 부동산 경매 Q & A!
1) 무조건 감정가 보다 싸게 받을 수 있을까!?
→ 아니다! 인기지역의 경우는 오히려 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 있는데 특히 상승장의 경우
하루만에 1억씩 오르는 상태가 되면 이를 고려해서 낙찰받는 투자자들도 있기 때문!
2) 입찰보증금은 낙찰이 안되면 언제 돌려 받을까!?
→ 패찰할경우, 법원에서 바로 돌려받을 수 있습니다.
3) 명도는 꼭 법적으로만 진행해야 될까!?
→ 가능하면 대화를 통한 합의 명도가 좋지만, 협의가 어렵다면 "인도명령" 후 "강제집행"순으로 진행됩니다!
4) 낙찰 후 세입자는 무조건 나가야 될까!?
→ "대항력"과 "우선변제권"이 있는 세입자의 경우는 법적인 보호가 되며, 만약 투자자입장에서는
큰 리스크가 될 수 있으니 권리분석을 철저히 해야 합니다.
6. 결론!
오늘은 부동산경매, 초보자를 위한 가이드에 대해 공유해드렸습니다.
처음에는 기본적인 권리분석을 공부하셔서 바로 입찰을 통한 실전으로 빠르게 진행해보시고
추후 어느정도 공부와 경험이 더 쌓이신다면 그때는 특수물건등의 매물로 수익을 추가해보시기 바랍니다:)
오늘도 긴 글 읽으시느라 수고 많으셨습니다~!
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