선순위 위장임차인 활용하여 수익 발생하는 법

안녕하세요 잠죽스터디입니다.

다양한 재테크 방법을 통하여 근로소득 이외의 수익을 얻고 싶어하고, 관심을 가지면서 공부를 지속적으로 하는 분들이 점점 많아지고 있습니다.

이 중에서 저의 포스팅을 읽어주시는 분들은 분명 '경매 투자'를 통해 수익 창출을 불러일으키고 싶은 분들이 많으실텐데요. 

여러 공부를 통해 물건들을 봐보고 내가 점찍어둔 물건은, 결과적으로 타인들도 좋다고 판단하기에, 막상 낙찰을 받으러 가면 수십명과 입찰 대결을 펼쳐야하는 경우도 적지 않기에, 괜히 예상 금액보다 무리해서 낙찰을 받더라도 결국 수익률이 떨어지게 되어, 적지 않는 실망감을 갖게 되는 분들도 심심치 않게 볼 수가 있구요.

결과적으로 낙찰을 받기도 어려운 부동산 경매에서, 수익을 내기란 불가능한걸까?

오늘 알려드리는 선순위 위자임차인에 대해 조금만 공부하시면, 낙찰 한 건으로, 높은 수익성을 얻게 되시리라 자부합니다.

물론 난이도가 높아야 수익률도 그만큼 높아지는다는 것은, 항상 인지하시고 공부를 진행하시길 바랍니다.

 

우선적으로 알아야 할 특수 물건

 

특수 물건이란 비정상적인 권리를 가지고 있다거나 추가적인 부담을 앉고있는 물건이라 볼 수 있습니다. 

인수금 3억짜리 물건이 있다고 가정시, 전액 배당의 낙찰가로 계산을 완료한 뒤, 감정가 8억, 최저가 5억의 입찰 준비를 시작하고,

게획한 대로 6억 정도의 아파트 낙찰을 완료하던 찰나, 조건이 전액 배당이 아닌 전액 인수라면 인수금 3억 + 낙찰가 6억 = 9억, 

감정가 8억짜리를 1억이나 더 비싸게 주고 산 상황이 되어 버립니다.

적절한 투자를 통해 수익을 올려야 되는 상황에서, 감정가 8억짜리를 9억에 살 수는 없으니 입찰 보증금을 포기해야되는데, 여기서 낙찰액의 10%의 보증금을 포기해버리면, 잘못된 분석으로 6천이라는 돈을 증발시켜버리는 상황이 생겨버릴 수밖에 없습니다. 

하지만 여기서, 인수로 표기되어 있는 선순위임차인이 비정상적인 선순위 위자 임차인이라면, 인수금이 발생되지 않으니, 6억의 낙찰가만 지불하면되고, 결국에는 감정가보다 8억보다 2억이나 저렴하게 물건을 받을 수 있게 되는 것입니다. 

한순간의 실수로, 큰 돈이 왔다갔다 할 수 있기에 왜 이부분에 대해 공부를 해야하는지 판단이 드실거라고 생각이 듭니다. 

 

선순위 위장 임차인의 목적과 찾는 법

 

계약, 전입, 점유 이 3가지 중에서 전입이나 계약을 하지 않거나 기준치에 다다르지 못한다면 처음부터 임차인은 아니라고 보셔도 됩니다.

주택임대차 보호법을 악용하여 최우선 변제를 받는다거나, 경매 시간을 끌고, 금액을 게속해서 떨어트려 본인들이 싸께 낙찰을 받기위한 목적으로 위장 임차인들은 행동을 하고 있으며, 

진짜 임차인일 수도 있고, 아닐 수도 있지만 정상적인 임차인이라면 전입 및 확정을 안할 이유가 없고 본인의 돈을 돌려받기 위한 경매 진행 중에 배당 요구를 하는 것도 당연할텐데, 이 것들이 누락이 된다면, 사실 일반적으로 볼 수는 없습니다

이 과정에서 위의 예시와 같은 상황이 발생될 수 있기에, 꼭 선순위 위장 임차인인지 서류를 통해 찾아볼 필요가 있습니다.

- 전입 및 확정 : 위장 임차인이 아니라면, 전입 및 확정을 안받을 이유가 없습니다. 하다못해 전세나 월세를 계약하더라도 보증금을 지키기 위한 수단으로 해야하는 부분인데, 이 과정이 누락되었다면 의심을 해볼 필요가 있습니다. 

- 임차인 있는데도 불구하고 정상적 대출이 2회에서 3회정도 나가있다면 위장일 확률이 높습니다.

- 권리신고 : 물건을 볼 때 꼭 확인해야할 '권리 신고'와 '현황 조사서'가 있고 둘의 내용이 동일해야 하는 반면, 내용이 다르다면 위장일 수가 있습니다. 예시로 처음엔 본인이 임차인이 아니라고 했다가, 다시 임차인이라고 했다가, 보증금의 가격이 바뀌는 등일 경우에는 의심해볼 필요가 있습니다. 

- 전입 및 동거 여부 : 보고 있느 물건(다가구 제외)에서 전입 현황을 확인할 때, 채무자와 임차인이 함께 생활을 한다면, 이 또한 제대로된 임차인이라고 보긴 힘듭니다.등기부를 확인해 보았을 때 같은 날 전입날짜로 되어 있다면 오히려 가족 관계로 보는 것이 오히려 더 정확할 수가 있습니다. 

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오늘은 선순위 위장임차인에 대해 간단히 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

위 방법 이외에도 다른 접근 방식들이 다양하게 있지만, 본인이 공부를 시작한지 얼마 되지 않았다면 위 방법만 참고해보셔도 확인을 해보는데 도움이 되시리라 생각합니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이만 글 마치도록 하겠습니다^^