경매낙찰 후 절차 절대 복잡하지 않습니다.

경매를 통하여 내가 원하는 지역의 부동산이 괜찮은 가격에 입찰을 진행, 운이 좋게 원하는 금액에 받는 경우가 관련된 커뮤니티나, 공통된 관심 사항을 가지고 있는 모임을 통해 들어보는 경우가 많습니다. 

드디어 '내 집 장만'이라는 꿈을 이뤘다!라고 생각한 순간 몇 일이 지난 뒤 경매낙찰 후 절차에 대해 제대로 된 숙지를 하지 못했다는 것을 알게 되고,  낙찰 전보다 더 큰 걱정거리를 껴앉게 되는 상황이 발생할 수가 있습니다.

받았으면 끝난거지, 왜 경매낙찰 후 절차가 내 발목을 갑자기 잡는것일까?

가장 큰 이유는 추후 '수익률'이 달라질 수 있기에, 낙찰만 받았다고 끝난 것이 아닌 그 후의 마무리 과정이 더 중요하다고 볼 수 있습니다.

관련된 단어만 보더라도 복잡하고 머리가 아파올 수 있지만, 최대한 쉽게 정리를 해 드리려하니 이번 포스팅을 통하여 이해를 하는데 많은 도움을 받아보시길 바랍니다. 

 

낙찰 후 수익 3단계

1) 잔금 납부

경매 낙찰 후에는 일주일간 매각 허가 결정 > 일주일의 항고기간 > 한달동안 잔금 납부(대출 과정) 이라는 순서를 거쳐야 합니다. 

말 그대로 낙찰 후 잔금을 납부하는 과정으로 입찰 시 지불한 물건 가격의 보증금(10%)에 이어 나머지 90%를 내게 되는데요. 

여기서 중요한 건 내 자산이 충분하여 한꺼뻔에 현금으로 이를 납부할 수 있다고 하더라도 레버리지의 활용을 어떻게 하냐에 따라 추후 내가 가져갈 수익률에 대한 차이는 천지차이라고 할 수 있습니다. 

임차인의 전세보증금, 은행권에서 받을 수 있는 담보대출이 이러한 레버리지라고 볼 수 있으며, 일반적인 매매와는 다르게 낙찰 후에 소유권이 완전히 넘어오지 않아 임차인의 전세보증금을 활용한 수익은 제약이 발생할 수 있습니다. 

낙찰이라는 것은 말 그대로 최고가로 신청을 한 사람에게 구매 권리가 생기게 되며, 보증금 납부 후 법원에서 낙찰 영수증을 발급, 매각 허가결정이 내려지게 됩니다. 

이는 일주일간 기간이 필요하며, 그 후 매수 신고인에서 매수인이 되며 잔금 납부를 하게 됩니다.

납부 기간은 낙찰 후 한달~한달 반의 기간이 발생되며, 일반적인 매매가 보통 3개월이라는 기간이 소요되니 사실상 낙찰 후에 납부기간은 타이트한 편에 속합니다. 

경매 대출의 경우는 주로 이용하는 은행에서 받는 것이 아니라, 법원에 있는 대출 중개인을 통해 알아보는 것이 좋은 방법입니다.

2) 대출 과정

낙찰을 받은 후 은행이나 법원을 통해 알게된 중개인을 통해 대출 서류를 작성하는 '자서 일정'을 잡아야 합니다.

 보통 대출금액은 낙찰가의 80%나 감정가의 70%정도 되는 낮은 금액으로 진행이 되며, 예시를 들자면

1억짜리의 물건을 낙찰 받았을 때에는 감정가의 70%정도인 7천이나 낙찰가의 80%인 8천을 대출 받을 수 있다! 정도로 이해해 주시면 좋을 것 같습니다.

이때 봐야 할 부분은 해당 물건을 '월세'를 받는 목적으로 운영할거닞, 아니면 '전세'로 원하는지에 따라 다른데 

월세 투자 목적 : 거치기간이 긴 상품 선택
전세 투자 목적 : 중도상황 수수료 혜택을 주는 상품 선택 

이 두가지를 기억을 해주시는 것이 좋습니다.

월세의 경우 1년 만기의 거치기간으로 대출을 받게되면 1년동안은 말 그대로 월세만 내도 되지만 그 후부터 원금상환이 발생되어 되려 수익보다는 마이너스로 떨어질 수 있기 때문이고, 

전세의 경우는 대출 후 완전히 내 소유권으로 이전한 뒤, 보증금을 갚아야 할 때, 잔금을 치룬 후 전세까지 걸리는 시간이 보통 2~3개월 정도이므로 금리적인 부분보다는 중도산환 수수료를 체크하는 것이 더 중요하다고 볼 수 있습니다. 

 

3) 명도

명도의 뜻은 '낙찰받은 물건(부동산)에 실제로 거주하고 있는 소유자, 임차인 또는 기타 점유인을 내보내는 것'을 뜻합니다. 

살고있는 사람의 입장에서는 갑작스럽게 보금자리를 바꿔야 하는 긴박한 상황으로 느낄 수 있기에, 서로 이해관계가 맞지 않는다면 잔금을 다 치뤘어도 스트레스만 받을 수 있기에 이럴 때는 잘 협상하는 것이 중요합니다.

이 때 팁에 대해 간단하게 공유를 해드리자면, 

 

1. 물건지에 찾아가 간단한 메모 첨부(문앞에 포스트잇 붙이기)

- ex: 안녕하세요 낙찰자 홍길동입니다. 제 연락처(010-0000-0000)으로 연락 부탁드립니다. 
- 막상 점유인을 만났을 때 경험이 없다면 대화가 잘 이루어지지 않을 수도 있고 이러한 상황은 결국에 명도를 어렵게 만들수도 있기 때문에, 사전에 먼저 대화 신호를 보낸 뒤 점유인에게 연락이 온다면(당일~수일 이내) 수월하게 진행 중, 반대로 몇주가 지나도 연락이 없다면 명도 과정이 어려워지고 있다고 판단하시면 됩니다.

 

2. 명도 확인서, 인감 증명서

 

낙찰된 물건에 거주하고 있는 점유인이 임차인이면 보증금만 받고 나가면 되기 때문에, 명도 과정이 쉬운 편입니다만, 다이렉트로 받을 수 있는게 아니라, 법원을 통해 받아야 하기에, 낙찰자의 인감 증명서 및 명도 확인서가 필요합니다. 

해당 과정에서 임차인에게 먼저 주면 안되는 부분이 있는데, 먼저 줄 때 관리비를 미납한다거나, 이사 비용을 과다하게 청구하는 등 문제가 발생될 수 있습니다. 

이러한 부분을 사전에 예방하기 위해선 

- 이사날 방문 후 짐이 다 빠졌는지 확인
- 내부시설 고의 파손 여부
- 관리비 납부 확인(영수증 확인 필수)
- 쓰레기 처리 여부 

해당 과정이 확인이 된 후 명도확인서 및 인감증명서를 주시면 탈 없이 진행을 할 수 있으니 참고 바랍니다.

 

3. 내용 증명, 인도명령 

 

- 내용 증명 : 직접 만난 후 대화(의사전달)가 잘 이루어지지 않을 경우, 법적 효력이 있는 서류를 발생해 압박을 주는 용도로 활용

- 인도 명령 : 잔금 납부 후 법무사를 통해 인도명령 신청 확인, 잔금 납부 후 1~2주 후 인도명령 허가 

 

4. 강제집행 및 계고 

인도 명령 후 명도 협상이 잘 안될 때 신청하는 것이 강제집행입니다.

**계고 : 언제 집행을 하겠다고 계고장을 집에 붙이고 오는 것을 뜻하며, 내증인(입회인) 2명과 같이 동행을 함 

신청 후 몇일 뒤 법원에서 연락이 오며 언제 계고한다고 전달을 받게 됩니다. 물건 내부에 사람이 있다면, 직접 전달하며, 부재 시 문을 따고 들어가 내부에 부착하게 됩니다. 

이 과정까지 오게되면 계고장에 대한 압박으로 인해 대부분 해결이 되며, 전에 강제 집행까지 가지 않아도 적정 선에서 이사비 정도로만으로도 깔끔하게 마무리 할 수가 있습니다.

4) 임대 및 매매로 수익 발생

1. 수리기간 계획

상황에 따라 달라질 수 있으나 보통 명도 후 1주일~2주일 정도의 내부 수리 기간을 잡게 됩니다. 

직접 거주할 계획이라면, 업체 비교를 통해 올수리를 진행하는 것도 좋지만, 투자 목적이라면 해당 건물 주변의 부동산을 방문, 공사 업체를 소개받고 내가 지불할 수 있는 적절한 가격대로 수리를 진행하는 것이 좋습니다. 

 

2. 부동산(공인 중개사) 의뢰로 매도 및 임차 시기 정하기

초보자 분들일 경우, 계약관련 사항 및 법적인 부분을 많이 숙지하지 못하고 있기 때문에, 공인중개사 의뢰를 통하여 매도 및 임차시기를 정하는 것이 좋으며, 

임대를 목적으로 활용을 하고싶다면, 최대한 주변 부동산에 연락을 돌려 임차인과의 계약이 딜레이되지 않고 빠르게 계약을 할 수 있도록 움직여주셔야 합니다. 


이렇게 경매 낙찰 후 절차에 대해 간단하게 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

공부를 하는데 도움받으셨길 바라며, 궁금한 점은 언제든 댓글 남겨주시면 최대한 자세하게 답변 도와드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^