공유자우선매수 높은 투자 수익을 얻기 위해선

 

 

일반물건, 특수물건 가릴 것 없이 몇번의 입찰시도에도 불구하고 모두 실패한 경험이 저 뿐만 아니라 경매를 해보신 분들이라면 하나 같이 겪는 경험일거라 생각이 듭니다.

시간을 쪼개가며 열심히 공부하고 준비했는데도 원하는 성과가 나지 않는다면 그만큼 실망감이 큰 경우도 없지요. 

결국에는 성공률을 높이기 위해 경쟁률이 높은 일반물건만 고집하는게 아니라, 위험성이 있더라도 경쟁률이 낮은 특수물건에 대해서도 반드시 공부를 해야 낙찰에 성공을 할 수가 있게 됩니다.

오늘 포스팅에서는 이러한 내용을 기본적으로 알기 위한 공유자우선매수에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

공유자우선매수란? 

1) 우선매수권 

쉬운 이해를 돕기 위해 예시를 들며 이야기를 진행하도록 하겠습니다. 

A라는 필지를 원래 소유자인 A가 3명의 자녀에게 상속을 하게 되었습니다.

문제는 3명 중 한명이 빚을 지게 되고 갚게 되지를 못해 해당 필지의 1/3만 경매에 나오게 되면, 낙찰을 받더라도 하나의 땅을 1/3로 쪼개야하는 문제가 생깁니다.

낙찰만 되면 괜찮은 것 아니냐?라고 생각하실 수도 있지만, 이러한 경우 해당 부동산의 가치가 많이 떨어질 수 있기에 이런 상황을 막기 위해서 빚이 없는 2명의 자녀에게 '우선매수권'을 주게됩니다. 

2명의 자녀들이 공유자우선매수를 신청하게 되면 대법원의 기록에 내용이 기입되게 되며, 사전에 신청을 했는데도 불구하고 아무도 입찰을 하지 않게되었을 경우 법원에서는 

첫번째, 일단 신청이 되면 입찰일에 공유자(2명의 자녀들)이 최저가로 낙찰을 받거나 
두번째, 유찰 처리 후 다음 입찰 시 공유자가 우선 매수를 할 수 있게 해준다 

이렇게 두가지 상황으로 보통 나뉘게 됩니다. 

 

공유자우선매수 진행 시 높은 수익을 발생시키려면? 

위 상황 이외에 다른 예시를 들어보도록 하겠습니다.

건물 한채가 통채로 경매에 나왔는데 해당 토지가 1/2만 나오면 어떻게 될까요?

나머지 토지의 반을 가지고 있는 소유자가 우선적으로 매수가 가능할까요?

정답은 'NO'입니다. 가능하지 않은데도 불구하고 우선매수권을 신청을 하는 경우가 종종 있고, 우리가 다양한 물건들을 보고 조사해보면서 이러한 케이스를 발견하면 '일부 소유자에게 우선 매수권은 없음'을 알기에 이를 활용하여 입찰을 진행한다면 상대적으로 저렴하게 입찰을 할 수 있어 낙찰만 받는다면 높은 수익을 기대할 수 있게 됩니다. 

실제로 이런 케이스의 물건들은 공유자가 우선매수권을 활용하지 않는 경우도 많아 후에 낙찰을 받고 분할 문제가 생기는 경우가 있지만, 지분경매는 입찰가가 평균적으로 많이 떨어지는 점이 있기에 이를 인지하고활용해야 한다는 점만 기억해두시면 됩니다! 

임대용 아파트라면?

임대용 아파트의 우선매수권 같은 경우는 '05년에 개정된 임대주택법에 의거, 경매에 나오게 되면 거주중인 임차인에게 우선적으로 가도록 되어 있습니다. 

결과적으로 최고가로 사겠다고 누가 나서더라도 임차인이 사겠다는 의사만 확실하면 우선권을 준다고 보시면 되는데요. 

해당 경우에도 마찬가지로 임차인이 사지 않겠다고 하면 최고가로 입찰을 신청한 사람이 낙찰을 받는 것이 가능하며, 

임대용 아파트의 경우에는 한채가 아니라, 건물 전체가 한꺼번에 나오는 경우도 있기에 관심만 가지고 지켜본다면 여기에서도 낙찰을 받을 수 있는 기회가 생길 수 있습니다. 

또한 임차인의 우선매수권 행사가 아닌 주택공사에서 우선매수권을 맡겨, 해당 기관이 임대 아파트를 매입하는 경우도 있습니다

이때 원래 거주했던 임차인은 본래의 조건으로 계속해서 해당 집에 계속해서 거주할 수도 있습니다. 

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오늘은 공유자우선매수에 대해 간단히 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

추후 다른 포스팅에서 다른 예시와 함께 설명을 드리는 시간을 갖도록 하며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요^^