선순위위장임차인 파악방법을 통해 권리분석하기

 

똑같이 연봉  7~8천을 받는다고 해서 일의 강도가 다 똑같은 것은 아닙니다.

누군가는 기업에서 근무를 하면서 한주에 기본 50시간 이상의 근무와 회식 등 개인 생활 없이 일에 온전히 모든 열정을 쏟아 붓는다면,

누군가는 개인 시간을 투자하여 자기개발을 통해 수익원을 만들어내고, 부동산 경매 투자와 같은 재테크를 통해 경매 한건에 누군가의 연봉 이상을 수익으로 만들어내는 경우도 있습니다. 

결국 둘 중에 누가 더 좋은거고 나쁜거다라는 구분을 지을 수는 없지만, 미래에 안정적이 생활, 노후 등을 위해서는 부가적인 수익 창출을 꾸준히 할 수 있도록 준비하는 것이 좀 더 나은 생활을 위한 밑바탕이 될 수 있을거라 생각이 듭니다.

이러한 부분을 위해 부동산경매를 준비하시는 분들이라면 선순위위장임차인에 대한 구분은 명확하게 하시는 것이 앞으로의 경매에 있어 충분한 수익을 올리실 수 있을거라 확신합니다.

 

선순위 위장임차인? 

계약, 전입, 점유 이 세가지는 임차인의 기본 조건입니다. 

만약 이 셋 중에 하나라도 조건 충족이 되지 않는다면 임차인이라고 말할 수 없을 것입니다. 

임대 보증금과 같은 내 재산을 안정적으로 지키기 위해선 부동산 계약 시 바로 전입 및 확정을 받기 위한 신고를 하겠지만, 이를 안한다면 우리는 서류를 통해 의심을 해볼 필요가 있습니다. 

 

경매를 통해 물건을 낙찰받고, 권리를 받아나가는 과정 속에서 만약  해당물건지의 실제 거주자가 소유주라면 인도를 받는 과정이 복잡하지는 않습니다만, 보증금, 세를 내고 사는 임차인의 경우에는 그렇지 않을 수가 있습니다. 

위의 예시를 확인해보시면 소유자가 거주중인 물건으로서 경매에 도전하기위해 발견된 좋은 물건이라 생각이 드신다면 반드시 저 사항을 확인하여 임차인 또는 소유주가 살고 있는지 반드시 확인을 해볼 필요가 있습니다.

 

세입자(임차인)이 거주하고 있는 상황 

 

만약 임차인이 살고 있다면 전 포스팅에서 다룬 '대항력'을 반드시 확인해보셔야 합니다. 

물론 낙찰 시 보증금을 전부 배당받을 수 있다면 물건지를 비우는데 큰 어려움이 없지만 배당 시 일부만 받거나, 또는 전혀 받지 못하는 상황이라면 일부 금액 인수, 또는 전체 금액 인수가 되어 기존 시세보다 더욱 비싸게 사버리는 상황이 될 수 있으니 이 부분을 반드시 체크하셔야 합니다.

 

 

반대로 서류상 대항력이 없다면, 낙찰자가 임차인의 보증금에 대한 책임을 질 필요가 없기에 임차인은 반드시 집을 비워줘야 합니다. 

관심있는 물건이  대항력이 없다는 것이 확인된 물건이라면 초보자분들도 안심하고 입찰에 도전하셔도 됩니다.

 

선순위 위장임차인을 확인해보자 

 

위에서 확인해볼 부분은 보증금, 확정일자, 배당요구 부분입니다.

이 부분이 제대로 확인이 되지 않는다면, 아무리 경매로 6억짜리 아파트가 3억에 나왔다고 하여도, 의심을 해볼 필요가 있는데요. 

일부 금액 인수인지, 전체 금액 인수인지 확인 할 수 있는 길이 없기에 운이 좋지 않으면 3억에 낙찰을 받았다고 하더라도, 인수 금액때문에 되려 기존 거래 시가보다 더 비싸게 사야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

선순위 위장임차인을 알아야 하는 이유가 바로 이러한 부분 때문인데, 이 부분을 정확하게 알고만 있어도 우리는 시세보다 더 저렴하게 부동산을 매입할 수 있기에 충분한 공부가 필요로 하다는 것을 알 수 있습니다.

 

선순위 위장임차인임을 의심해봐야할 5가지 사항

1) 높은 보증금 

2억짜리 아파트의 보증금이 6천정도라면 정상 아니야? 라는 생각이 드실 수 있지만 임차인 전입이 최소 5년전이라면 그때 당시의 시세를 알아볼 필요가 있고, 이를 비교하여 보증금이 너무 높게 잡혀있다는 의심이 든다면 위장임차인을 의심해 볼 필요가 있습니다.

2) 매각물건명세서와 권리신고 내용이 다른 경우 

경매 진행 시 집행관이 진행하는 현황조사에서 임차인이 보증금 5천에 이 집을 계약했다고 이야기를 했다가 갑자기 권리 신소에서 8천이었다라고 말이 바뀌는 등의 이슈가 있다면 마찬가지로 의심해 볼 필요가 있습니다.

3) 임차인, 채무자 둘의 전입일의 같은 상황 

한 거주지(아파트, 빌라, 오피스텔 등등)에서 채무자와 임차인의 전입일이 같다면 동거를 한다는 상황인데,  이 관계를 보았을 때 임차인으로 보기는 어려운 부분이 있습니다. 

4) 임차인 확정일자 확인 

서류상 전입신고는 되어 있는데 확정이 없을 시에는, 임차인은 배당조건에 포함이 안되고 입찰자가 금액 인수를 해야하는 상황이 발생합니다.

기본적으로 임차인은 신고를 하는게 당연한데, 경험이 없어도 중개를 해주는 공인중개사가 신고를 해야한다고 기본적인 안내를 해주기 때문입니다.

5) 근저당 설정 확인 

서류상 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는데도 불구하고 대출이 정상적이로 되어있다면 임차인이 위장이 아닌지 의심해 볼 필요가 있습니다.

 

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이렇게 오늘은 선순위 위장임차인에 대해 알아보았습니다. 

권리분석시 위장인지, 아닌지 꼭 판단하여 입찰에 들어갈 물건을 알아보시길 바라며, 오늘 알려드린 내용을 중점으로 차근차근 서류를 살펴보신다면 파악을 하는데 큰 어려움이 없으실 겁니다.

많은 도움 되셨길 바라며, 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.