부동산 시장이 불황이라는데 경매나 투자로 수익을 낼 수 있을까?라는 생각을 하시는 분들이라면 이 분야에 조금이라도 관심이 있는 분들이지 않을까 싶습니다.
어떤 이는 투자로 월 몇백~천만 단위의 수익을 내고 있고 매매를 함으로서 많게는 몇억의 이득을 보고 있다는데 이게 정말 믿을만한 이야기인지, 햇갈리는 분들이 계실겁니다.
실제로 부동산 경매에 관련된 모임에 나가 다양한 연령대, 직업군들을 가진 분들과 대화를 하다보면, 경매에 관련된 내용을 모르는 게 없을 정도로 많은 공부량을 소화를 했는데도 불구하고 현장 경험이 없으신 분들이 있고, 반대로 권리 분석정도만 공부를 하고 바로 실전에 투입하여 낙찰을 받은 후 수익을 내시는 분들 등 '이론파'와 '실전파'로 나뉘는 것을 심심치 않게 볼 수가 있었습니다.
만약 지식을 습득하는데 이유를 두고 있다면 공부만 하셔도 충분하지만, 그게 아니라 실질적인 수익을 내고 싶다면, 이번주에라도 투자에 관심있는 물건을 찾아보고 하루라도 날을 빼 다녀와보시길 바랍니다.
공부만큼이나 움직이는 것도 중요하기에, 오늘 글을 참고하여 경험을 쌓아보신다면 앞으로 재테크, 투자에 있어 수익을 내는데 많은 도움이 되실거라 생각하면서 글 시작하도록 하겠습니다.
경매현장답사하는법 7가지
1) 권리 분석
관심있어하는 물건을 우선 찾아보고 투자를 하기 위한 권리를 분석하는 것이 우선시 되어야 합니다. 문제가 없는지 있는지를 파악하고 경매를 준비하여야 하며, 경험이 없다면 인수 경험이 있는 물건은 피하고 서류상 소멸이 된 물건을 위주로 찾아보시면 좋습니다.
2) 손품
현장에서 발품을 팔기 전에는 웹상으로 많은 정보를 우선 모아두셔야 합니다. 기본적인 조사없이 바로 현장에 내간다면 놓치는 부분이 많이 있을 수 있기에 두가지 방법만 기억하신다면 손품을 파는데 큰 어려움은 없으실 겁니다 .
2-1) 지도 확인 : 웹상에서 원하는 물건이 있는 지역의 지적도를 보게되면 상업지가 많이 분포되어 있는 곳인지, 아니면 주거지로 형성되어 있는지 볼 수 있습니다.
원하는 곳이 주거지라면 당연히 유흥시설이 주변에 분포되어 있는 곳은 피해주시는 것이 줗으며, 경매에 나온 물건이 대중교통은 어떻게 되어 있는지, 역에서 내려서 얼마나 걸리는지, 상권이나 학교는 어떻게 갖춰져 있는지 확인해보시면 됩니다.
- 로드뷰 : 지적도 상에서 확인하는게 어렵다면 인터넷에서 쉽게 확인해 볼 수 있는 로드뷰로 주변 지역, 상권 등을 미리 확인해 본 후 발품을 파신다면 어느정도 지리가 익숙해져있기에 분석을 하는데 더 편하실 겁니다.
3) 발품팔기
말그대로 손품이 끝났으면 발품을 팔러 나가는 겁니다. 주중에 원하는 지역의 손품을 끝내놓고 나가며 직접 지역을 돌아다녀보며 역과의 거리, 주변 상권을 체크해보시면 됩니다.
4) 상권확인
발품을 팔면서 해당 물건지의 상권은 반드시 확인을 하셔야겠지요? 해당 지역의 활성화가 얼마나 되있는지를 볼 수 있기에, 생활에 필수적인 병의원, 마트 등을 직접적으로 확인해보며 손품을 할 때와 현장에서의 차이를 반드시 경험하는 것이 중요합니다.
5) 물건지 방문(공동현관문 들어가기)
아무래도 공동현관문에 들어가는 게 내성적인 분들은 조금 힘드실 수 있습니다.
하지만 직접 들어가봐야 우편함을 보든, 소유자와의 만남을 가질 수 있든 할 수 있기 때문에, 거주민들, 배달기사분들을 기다렸다 같이 들어간다던지, 운이 좋게 경비실을 호출해서 쉽게 열어주는 경우도 있습니다. 만약 경비원분이 방문 사유를 물어보신다면 솔직하게 부동산을 보러왔다던지, 경매나온 물건 보러왔다고 말씀하셔서 쉽게 들어가는 경우가 있습니다.
6) 소유자 만나기
권리 분석을 할 때 경매 물건지에 임차인이 거주하고 있다면 만나고 오셔도 좋으나(ex : 본인의 받아야할 보증금에 대한 대화가 필요할 수 있기에 상대적으로 경계심이 덜하거나 없음) 실제 소유주가 거주를 하고 있다면 본인의 집이 경매에 나온 상황이다보니 투자자를 좋아할 일이 사실 없습니다.
실제로 좋지 않은 소리만 듣고 나오는 경우도 있을 수 있으니, 권리분석을 할 떄 소유자를 만난다면 경험을 더 쌓은 후 만나보는 것이 좋습니다.
7) 근처 부동산 방문
1~6번까지의 순서가 끝났다면, 근처 부동산을 가서 해당 물건의 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 이 부분이 되어야만 경매 시 입찰가를 산정할 수 있기 때문이죠.
물론 부동산의 입장에서는 단순히 정보만 줄 뿐 이득이 되는 부분이 없기에 경매 투자 때문에 알아보러 왔다면 썩 반갑지 않을 수 있기에,
실제 수요가 필요한 사람처럼 방문을 하여 알아 본다거나, 아예 솔직하게 경매 투자로 방문을 했다는 것을 밝히고 직접적으로 물어보는 것도 방법이 될 수 있씁니다.
최소 3군데 이상은 방문하여 시세를 정확하게 알아두셔야 하며, 최대로 네고가 들어간 매매가를 알아오신다면, 평균을 내서 입찰가를 산정하는데 중요한 참고 자료가 될 수 있으며. 웹상의 실거래가 확인을 통해 체크를 같이 하는 것도 오차를 줄이는 중요한 포인트가 될 수 있습니다.
이렇게 오늘은 경매현장답사하는법에 대해 간단하게 알아보았습니다.
이 정도 순서만 지켜주신다면 충분히 혼자서도 경매 현장 답사가 가능하오니 정독해보시고, 투자에 있어 도움 받아보시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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