유치권 성립요건, 초보 투자자들이 알아야 할 점

 

내가 열시히 공부하고 현장에 나가 실제로 경매를 하려 할 때, 봐둔 물건의 경쟁률이 25:1인 일반적인 물건과, 3~4:1인 특수물건이 있다면 어느 쪽이 더 경쟁력이 있을까요??

물론 경쟁률이 낮은 쪽이 확률이 높을 것이고, 수익을 얻게해줄텐데요.

이러한 부분을 진행하기 위해선 '유치권'이라는 것을 반드시 알아야 합니다.

주식, 경매 등 투자를 목적으로 하는 행위는 성향이라는 것이 있습니다.

1) 낮은 위험도와 적당한 수익률을 지향하는 경우, 2) 높은 위험도를 동반하면서 높은 수익률을 가져갈 수 있는 경우 등 크게 이 두가지를 예로 들수가 있을텐데요. 

1의 성향에서 다나를 하는 경우 건당 2천정도의 수익을 올렸을 때, 1년간 3건을 받았다고 가정을 한다면 6천의 수익을 달성할 수 있습니다.

2의 경우엔 공부가 필요한 특수물건을 1년에 1건정도를 낙찰받아 8천정도의 수익을 올렸다면, 이를 보았을 때, 수익률이나 들이는 시간 등 여러가지 부분에서 많은 차이를 나타낼 수 있기 때문에 한가지 방법만 고수하는 것이 아닌 여러가지 상황들에 맞는 방법들을 다양하게 고수하셔야 합니다. 

당장 내가 1번과 같은 안정적인 투자를 지향하더라도 2번의 방법도 적절하게 섞는다면 결국 현장에서 나는 많은 패들을 얻을 수 있다는 것이니, 직접적으로 2번과 같은 투자는 하지 않으셔도 꾸준히 공부하신다면 미래에 더 큰 이득을 보실거라 생각하면서 글 시작하도록 하겠습니다. 

 

유치권이란??

유치권이란 당사자의 의사에 관계없이 부동산이나 물건에 채권이 생겼을 시, 이를 해결하기 전까지 타인이 자기 소유로 둘 수 있는 권리를 뜻합니다.

쉽게 이야기를 해보자면, 내가 100만원짜리 스마트폰의 고장으로 인해 수리를 맡겼는데, 수리가 완료가 된 상태에서 수리비를 지급을 하지 못했다면 의뢰를 받은 A/S센터는 비용이 지급될 때까지 소비자에게 돌려주지 않아도 되는 권리가 생기게 됩니다. 

이때 A/S센터에서 비용을 지급하지 않은 고객에게 결제가 완료될 때 까지 수리 완료된 품목을 돌려줄 수 없다라고 권리를 주장하는 것이 유치권이라 보시면 이해가 편하실 것 같습니다. 

하지만 여기서 고객과 A/S센터 관리자의 친분으로 인해 다음에 결제를 하기로 하고 외상 후 폰을 가져갔다면 결제를 받은 권리는 계속해서 지킬 수 있지만 유치권에 대한 부분은 상실을 하게되는 것이지요. 

다시 돌려달라고 해도 고객은 돌려줄 수 없으니 유치권을 행사할 수 없게됨은 당연한 상황이 되는 것이고 돈을 주지 않는다고 강제로 뺏어온다면 이건 불법으로 탈취를 하는 행위가 되어 버리는 것입니다.

그렇기에 유치권은 점유(가지고 있는 것)이 핵심 포인트라 할 수 있습니다.

 

유치권은 가짜가 많다!?

 

유치권이라는 부분은 생각보다 가짜가 많습니다.

법원에 유치권을 신고하더라도 이게 진짜인지 가짜인지 법원은 전혀 간섭을 하지 않기에, 기록만 남게됩니다.

또한 인도명령의 대상이 아니다보니 명도의 목적으로 유치권을 신고하는 경우도 있는데, 처음부터 신고를 하지 않다가 경매 낙찰 후 신고를 하여 낙찰을 불허가가 나게 하여 상황을 처음부터 다시 진행하게되는 '꼼수'를 쓰기도 합니다.

실제로 본인이 유치권이 있는 상태에서 낙찰을 받으려 할 때 목표달성에 실패 시, 이러한 신고를 통해 시간을 끌려는 용도로 사용하기도 한다는 것입니다. 

 

유치권이 성립하려면?

유치권은 위에 스마트폰 수리를 예시로 든 것처럼 가지고 있지 않는다면(점 :유 : 채권 회수가 완때까지 인도명령을 불가하게 할 수 있는 권리) 권리를 상실할 수 밖에 없습니다.

이는 간접/직접 점유로 나뉘게 되는데 

간접 점유는 전/월세, 임차인 계약 등으로 점유를 하게 만드는 것을 말하는데, 예를 들어 빌라를 분양 후 분양전까지는 공사자가 이를 점유하게 되는데, 

이를 예로 들자면 채무자와 유치권자의 합의로 임대를 주기로 했다면  채무자의 동의를 통해 유치권자가 점유를 하는 형태로 임대를 줘야되는 상황인 것이지요.

반대로 직접 점유는 공사자가 대금을 받을 때까지 직접 거주를 하는 형태를 말합니다. 

 

꼭 확인해야할 유치권 배제특약

임차인이 부동산의 계약기간동안 시설비 투자등을 했을 때 인정받지 못하는 것을 유치권 배제라고 합니다. 

임대차 계약서에는 이러한 유치권 배제특약이 일반적으로 있고 계약 종료 후 나갈 때 원상복구에 대한 항목에 동의를 하였다면 이 또한 유치권 배제특약으로 인정받아 유치권 주장은 할 수 없습니다. 

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이렇게 오늘은 유치권에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

경매에 있어서는 다양한 상황이 있을 수 있으니, 꾸준히 공부하면서 지식을 쌓고 여러부분에 대비를 하는 것이 중요합니다.

공부를 함에 있어 도움받으셨길 바라며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.