매각물건명세서 임차보증금을 지킬 수 있는 수단!

 

경매공부, 이사 준비를 진행하고 있다면 매각물건명세서를 확인하는 것은 꼭 필요한 부분이라고 할 수 있습니다.

저난 포스팅 중 권리분석에 대한 내용을 확인해 보셨다면, 등기부등본 확인이 제대로 되지 않으면 순간의 잘못된 판단으로 인해 소중한 임차보증금을 되찾지 못하는 최악의 상황을 맞이할 수도 있습니다. 

오늘의 주제는 어제 포스팅한 등기부등본에 관련되어 이어지는 내용이오니, 해당 내용을 읽어보시전에 꼭 사전에 읽고 오신다면 이해를 하는데 많은 도움이 되실겁니다. 

 

<사전에 읽으면 좋은 글>

등기부등본 보는 방법 꼭 확인하세요

 

등기부등본과 함께 체크해야하는 매각물건명세서 

임차인권리분석을 할 때 확인해야하는 매각물건명세서는 권리분석 시 꼭 확인해야할 서류 2개 중 하나입니다(하나는 등기부등본) 

본인이 인수할 물건의 등기부등본을 확인할 때는 임차권을 확인할 수가 없습니다. 등기가 되지 않는 권리이기 때문인데요. 이때 임차권에 관한 내용들을 확인해야할 시 필요한 서류가 매각물건명세서입니다.

많은 전문 투자자 분들이 강조하고 있는 중요한 문서로서, 해당 내용과 함께 더불어 특수물건과 관련된 내용 역시 해당 문서에 나와있기에 꼭 보셔야 하는 서류입니다. 

 

임차인권리분석을 할 때 매각물건명세서를 활용하는 법

 <참고하면 좋은 글>

 

부동산경매권리분석 꼭 알아둬야 할 포인트

 

해당 서류를 통해 임차인권리분석을 할 때에는 새롭게 무언가가 추가되는 것이 아니라, 기존의 권리분석을 하는 방법과 똑같다고 보시면 됩니다.

저번 포스팅을 통해 말소권리기준을 다시 한 번 복습해보시면, 인수나 소멸의 개념이 같다고 보셔도 무방합니다.

먼저 전입한 임차인이 있을 시에는 인수, 말소기준권리 이후에 전입한 임차인은 소멸이 되는 형태인 것인데요.

이러한 부분을 볼 때 알아야 할 것은 '주택임대차보호법'입니다.

이 부분이 바로 임차인 권리 분석을 해야하는 이유인 것이지요 

 

주택임대차보호법에 대해 

주택임대차보호법은 크게 대항력, 최우선변제권, 우선변제권으로 나뉘게 되며 오늘은 대항력에 대해서만 다뤄보도록 하겠습니다. 

대항력은 임차인이 살고 있는 집이 매매, 경매로 인하여 집 주인이 바뀌었을 때, 새로 바뀐 소유주에게 대항할 수 있는 권리를 말합니다.

내용에 대해 간단하게 풀어보자면, 어떠한 사유로 인해 소유주가 바뀌었을 시에도 대항력으로 인해 전에 계약한 기간까지 거주할 의무가 주어지며, 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하였을 시 나가지 않아도 된다는 내용입니다.

즉, 수시로 소유주가 바뀌어도 대항력을 행사한다면 거주와 보증금에 대한 권리를 지킬 수 있다는 아주 당연한 권리이고 이러한 대항력을 매각물건명세서에 설정을 하는 것은 매우 중요하다 볼 수 있습니다. 

 

 매각물건명세서에 대항력 설정법 

대항력에 대한 조건이 성립하기 위해선 주민 등록(전입시간), 주택 인도(주택의 점유) 두 가지의 조건이 필요하며, 말소기준권리보다 먼저 두가지 요건이 성립이 되면 그 날 00시부터 대항력이 갖춰지게 됩니다.

 

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이렇게 오늘은 매각물건명세서에 대항력을 설정하여 임차보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보는 시간을 가져보았씁니다. 

앞선 포스팅들을 꾸준히 정독하시다보면 등기부등본산의 문제점들을 혼자서도 파악해보실 수 있으니 도움 받으시길 바랍니다.