부동산경매권리분석 꼭 알아둬야 할 포인트

 

유튜브와 같은 소셜 플랫폼이나 경매를 진행하고 있는 동료, 지인분들을 보다보면 낙찰 성공 후 몇천만 원의 수익을 올렸다는 소식을 종종 접하게 되어 공부를 진행하면서 난 언제쯤 저런 수익을 만들 수 있을까?라고 생각하시는 분들이 있습니다.

열심히 공부를 하고 자료들을 찾아보긴 하지만 언제 진행을 할 수 있을지, 막상 해보려니 겁만 나고 실제로 시도를 해볼 용기가 잘 안나시는 분들도 많으실텐데요. 

개인적인 견해로는 올해부터 부동산 경매를 하기 좋은 물건들이 많이 나올거라,꾸준히 공부만 하신다면 수익 창출, 또는 자가 마련도 가능할거라 생각이 듭니다.

오늘은 부동산경매권리분석에 관련된 말소기준권리, 등기부등본 보는 법, 물건 검색 등의 순서대로 혼자서 할 수 있는 방법을 차근차근 알아보는 시간을 가져보려합니다.

몇 번의 정독만 하시면 혼자서도 편하게 할 수 있으실테니 차근차근 읽어보시길 바랍니다.

 

 

부동산경매권리분석이란? 

 

 

권리분석은 내가 입찰을 하고픈 물건이 법적으로 안전한지, 또는 복잡한 상황에 놓여있는지 구분하는 방법입니다.

쉽게 이야기하자면, '안전한 물건인지 확인하는 법'이라고 보시면 편할 것 같습니다.

8억짜리 아파트를 입찰하려고 한다는 가정하에, 낙찰을 할 때 6억 정도에 구입을 할 수 있다고 한다면, 2억이나 저렴하게 살 수 있기에 해당 물건지에 어떤 문제가 있을지에 대한 분석을 통해 입착을 들어가 볼 수 있습니다.

많은 경쟁자들을 제치고 낙찰에 성공했는데, 막상 보니 몇억을 추가하여 인수해야되는 물건이었다면, 추가금을 낼 수 없고 미납을 하게 되면 그 순간 낙찰 시 지급한 보증금 몇천만원을 날려 버리게 됩니다.

이러한 상황에 처하지 않기 위해 권리분석을 잘 알아야하며 손해를 보지 않기 위해 공부를 해야하는 이유이기도 하지요.

 

말소기준권리란? 

 

권리분석을 볼 때 꼭 보아야 할 점은, 낙찰로 인해 말소되는 권리, 그리고 인수되는 권리를 알아야하는 것인데, 해당 상황에서의 기준을 말소기준권리라고 표현합니다. 

해당 부분은 꼭 알아두셔야 하는 부분이고 이를 알아야만 등기부 확인 시 말소기준권리를 볼 때 소멸인지, 또는 인수인지를 볼 수 있게 됩니다. 

말소권리기준은 저당 / 근저당 / 압류 / 가압류 / 담보가등기 / 전세권 / 경매개시결정 기입등기 이렇게 크게 7가지로 나뉘게 됩니다. 

이 7가지 중에서 가장 먼저 설정이 된 것이 말소기준권리가 되며 이 후에 설정된 것은 전부 다 소멸이 된 기준이라 보시면 됩니다.

 

위 자료의 권리종류를 보면 근저당과 가압류를 확인할 수가 있을 것입니다.

여기서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리(근저당)이며, 나머지는 전부 소멸됩니다. 

안전한 물건이니 바로 입찰에 도전해봐도 된다는 물건이라고 볼 수가 있지요.

 

 

반대로 소멸이 아닌 인수를 해야하는 물건은 어떨까요?

위 이미지의 경우에는 임차인이 있으며, 5천만원의 미배당 보증금까지 인수해야하는 물건이라 볼 수 있습니다.

경험이 많지 않은 초보자 분들은 여러 법적인 처리 과정이 발생할 수 있기에, 피하시는 것을 추천드립니다. 

예시를 들자면 

22.12.02 가처분
23.01.10 근저당
23.04.09 가압류

해당 기준으로 나와있는 물건이라면 가장 처음 설정된 것이 가처분이기에, 이러한 형태의 물건은 위험성이 클 수 있으니 주의가 필요합니다. 

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이렇게 부동산경매권리분석에 대해 최대한 쉽게 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

앞으로 꾸준히 진행될 포스팅들은 앞선 포스팅을 꼭 보셔야 이해가 편하시니 참고 꼭 부탁드리며, 궁금한 점은 언제든 댓글 남겨주세요 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이만 글 마치도록 하겠습니다.