인도명령신청 복잡하지 않고 간단하게 이해하기

현재 임차인이거나, 낙찰자 분들, 또는 공부를 하며 진도를 나가면서 알게되는 부분이 바로 인도명령신청입니다.

해당 부분은 예상외로 어느정도 경험이 있으신 분들도 어렵게 느끼는 분들이 있어 10명 중 6~7명은 법률 상담을 통해 알아보는 경우를 볼 수가 있는데요

이번 포스팅에서는 내가 처한 상황이 어느 정도인지 파악을 하여, 이를 난이도 별로 분류하여 설명을 드려볼테니 본인의 케이스와 비교하여 보게 되면 예상보다 쉽게 끝날수도 있고, 반대로 만만하게 봤는데 좀 어려울 수 있구나라고 판단이 든다면 자문을 구하는 방법도 말씀을 드려보도록 하겠습니다. 

인도명령신청은 물건에 대한 상황에 따라 수익의 변동이 발생될 수 있으므로 꼭 이해를 하셔야하는 부분이오니(실제로 해당 과정에서 수익은 커녕 법적 소송에 휘말려 오랜 기간 대출이자만 내야하는 상황이 생길 수도 있음) 꼭 정독해보셔서 앞으로의 경매에 있어 도움 받아보시길 바랍니다.

 

인도명령신청이란?? 

 

경매를  크게 6단계로 나눴을 때, 5번째 단계쯤에 속해있는 인도명령신청은, 앞의 과정을 모두 거쳤다면 큰 관문으로 느낄 수도 있는 단계입니다.

이에 앞서 사전에 '명도'를 이해할 필요가 있는데, 명도가 제대로 진행이 되지 않는다면, 그 후 인도명령에서 강제집행으로 이어질 수 있기 때문입니다.

복잡하게 법적 절차를 밟는 것이 아닌, 낙찰 후 점유자와 빠른 합의를 진행하여, 점유자는 보증금 수령 후 집을 비워주고, 낙찰자의 경우는 이를 통해 수익을 발생시켜야 합니다. 

명도를 자세히 알게되면 실제로 인도명령, 강제집행과 같은 법적 상황까지 가는 경우는 크게 없으니 걱정하지는 않으셔도 됩니다.

 

명도란? 

낙찰받은 부동산에 살고있는 임차인, 또는 소유자를 내보내는 행위를 뜻하는 명도는 낙찰 후 "이제 이 건 내거니 빨리 집을 빼고 나가라"가 아닌  반대의 입장에서는 몇 년간 잘 지내던 보금자리를 갑작스럽게 빼야하는 상황이기에, 서로 입장 정리 후 올바른 합의를 진행하여 빠르게 일을 진행시키거나, 법적인 압박을 통해 집을 비우게 하는 등의 과정을 말합니다. 

명도가 잘 안된다면, 어차피 낙찰자가 유리한 상황이기에, 어쩔 줄 몰라할 필요 없이 차분히 진행을 하면 됩니다.

낙찰 후 잔금처리까지 법적으로 끝나게 되면 소유권까지 취득을 한 상황이기 때문에 실제 점유자는 불법으로 이를 점거한 상황이 되기 때문입니다.

 

명도 시뮬레이션 해보기 

낙찰 당일날에는 해당 물건지를 꼭 방문을 해야 합니다.

경험이 충분히 있으시다면 낙찰 후 점유자를 만나 본인이 낙찰자임을 밝히고 차근차근 대화로 풀어나가면 되지만, 초보분들의 경우 당장의 만남보다는 문 앞에 "본인이 낙찰자인데 연락 부탁드린다"라는 간단한 문구와 함께 전화 번호를 남겨놓고 오시는 것을 권장드립니다.

만나서 점유자와 어떤 상황이 되는지에 따라 추후 명도가 쉬워질 수도, 아니면 어려워 질 수도 있기 때문인데요. 

최고는 2주 안에 점유자를 만나고 오는 것이 좋고, 연락처를 남겨둔 후 당일 or 2~3일 안으로 연락이 온다면 명도가 수월하게 진행이 되고있다고 판단하셔도 무방합니다. 

 

1) 명도 확인서 및 인감 증명서

낙찰 물건에서 임차인이 거주하거나, 또는 소유자가 거주하냐에 따라 난이도는 달라지게 됩니다.

임차인의 경우에는 낙찰자의 인감 증명서, 명도확인서만 있다면 법원에 가서 배당금(보증금)을 받고 나갈 수 있어, 거주하는 입장에서 큰 부담은 없는 편이지만 소유자가 거주 시 배당받을 게 없기 때문이죠.

여기서 주의할 점은 이사날 낙찰지에 방문하여 짐을 전부 다 뺐는지, 집안에 쓰레기가 있다거나 내부 시설(세면대, 싱크대 등등) 파손 여부, 관리비 처리 후 영수증이 증빙되었는지를 확인해야 하며, 

전부 확인 후 관련 서류를 전달하면 됩니다. 

서류를 받아야만 본인들도 보증금을 돌려받을 수 있기에 적대적으로 나온다면 본인들 또한 피해를 받을 것이 뻔하기에, 절대 사이를 악화시킬 필요가 없다는 것은 상대쪽도 알 수밖에 없는 사실입니다.

 

2) 인도 명령 및 내용 증명

경매에 발생되는 전체적인 금액 지급(대출 포함)을 끝낸 후 담당 법무사분은 잔금 납부 확인 후 인도명령 신청을 도와주게 됩니다.

보통 1~2주 이내에 허가가 나며, 꼭 체크하셔야 할 부분은 잔금 납부 후 천천히 명도를 신청하는 것이 아닌 잔금 납부와 동시에 같이 하셔야 시간이 딜레이 되지 않고 빠르게 진행이 가능하게 됩니다.

내용 증명의 경우에는, 낙찰 물건지의 임차인이나 소유자와 협상이 제대로 되지 않아 나가지 않았을 시 신청하는 과정으로서 법적으로 발급받은 서류를 보내어 압박하는 과정을 말합니다.

 

3) 강제 진행 

점유자와 협상이 잘 안되게 되면, 인도 명령 후 신청 강제집행이 가능합니다.

강제 집행은 진행 전 법원에서 연락이 와 언제 계고(강제집행을 할 것이라는 계고장을 집에 부착하는 행위)를 할지 말해주는 데, 이때에는 입회인(증인) 2명이 무조건 동행을 해줘야하며, 낙찰자의 경우는 따로 하는 것 없이 법원에서 알아서 진행을 해줍니다.

집에 사람이 있을 경우엔 언제 강제 집행을 하겠다는 내용을 전달하며, 아무도 없을 시에는 법적 절차에 따라 강제로 개문한 뒤(보통 열쇠수리공을 불러) 들어가 계고장을 붙인 후 다시 나오게 됩니다. 

보통 이 과정까지 갔다면, 마무리는 거의 다 되었다고 보시면 됩니다. 

 

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이렇게 인도명령신청에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

여기가지 가는 경우는 사실 흔한 일은 아니지만, 만약의 사태에 대비해 꼭 알아두시는 것이 필수라는 점 꼭 기억해주시길 바라며, 이만 글 마치도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주볻셔서 감사합니다:)