유치권 특수물건을 알아볼 때 꼭 알아야 합니다

 

투자나 재테크에 관련된 SNS 또는 각종 인터넷 플랫폼들, 그리고 지인들을 보다보면 하나의 낙찰로만 1~2억의 수익을 창출시키는 모습을 볼 수 있는데, 

자신은 그렇게 공부를 열심히하고, 입찰을 다니는데도 수익은 커녕 낙찰도 받지 못한다거나, 

또는 성공을 했다 하더라도 남들과 다르게 1~2천 정도의 수익만 발생시킨다면, 내 방식에 어떤 문제가 있는지? 생각을 하게 될 수밖에 없을겁니다.


경매 물건은 크게 일반/특수 두가지로 나뉘는데, 상대적으로 일반물건은 상대적으로 안전하고 권리분석이 용이하기에 입찰을 하려는 분들이 많은 반면, 

특수물건은 권리분석이 어려워 초보분들의 경우, 시도를 하지 못하는 경우가 많습니다. 실제로 처음부터 특수보다는 일반물건을 시도하면서 경험을 쌓아나가는 것은 필자도 추천드리는 부분이기는 하지만, 결국에 높은 수익을 얻기 위해선 특수물건에 관련해서도 경험이 필요하기에, 

오늘은 특수물건 경매를 알아보는 분들을 위해 유치권에 대한 이야기를 풀어나가보도록 하겠습니다. 

 

1. 유치권이란?

생활의 필수품인 스마트폰이 고장나 수리를 맡겼을 때, 아직 수리비를 결제하지 않았다면, A/S가 끝났어도 고객센터에서는 의뢰한 스마트폰을 돌려주지 않습니다. 

이 부분이 바로 '유치권'의 기본 이론이라 볼 수 있습니다. 

그러면 특수물건을 볼 때 유치권을 왜 알아봐야할까? 바로 가짜로 된 허위 유치권이 많기 때문에 이를 밝혀내지 못한다면 낙찰을 받더라도 수익은 커녕 오히려 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 

 

2. 유치권의 두가지 종류

1) 공사비 채권 : 경매에 관련되어 있는 대부분의 유치권은 '공사채권'입니다.
누군가가 공사를 의뢰하고, 업체는 클라이언트의 요구에 맞춰 완공을 했는데도 불구하고 오랜기간 잔금을 다 받지 못한다면 해당 건물은 경매에 넘어가게 됩니다.

이때 건설에 대한 비용을 다 처리되기 전까지는, 기존 소유자, 또는 낙찰을 받고 소유권을 받게된 분들이라 하더라도 업체에 공사비용을 다 처리하기 전까지는 명도를 할 수 없게 되는 권리라고 보시면 됩니다.

2) 필요 유익비 : 경매에 들어가기전 임차인이 계속해서 거주하면서 부동산에 거주하며 지출이 된 비용을 뜻합니다. 

예를 들어보자면, 화장실이 고장나서 이 부분을 소유주가 수리를 해주는 것이 아닌 임차인이 먼저 자기 돈을 들여 수리를 하고 추후 청구를 하기로 했다면, 이 부분이 다 해결이 될 때까지 유치권을 행사할 수 있게 됩니다 

당연한 권리이지만, 이를 악용한 허위 유치권도 많기에 우리는 이를 잘 들여봐야합니다. 

 

3. 허위 유치권? 

법원에 신고가 되기만 하면 신고가 되었다는 기록이 남게됩니다. 이 신고는 누구나 할 수 있기 때문에 이를 통해 유치권을 주장하게 되는데, 해당 유치권이 가짜라는 것만 우리가 구분할 수 있다면, 결국에 이를 활용하여 큰 수익을 올릴 수 있게 됩니다. 

1) 금전적인 이유 : 예를 들어 어떤 상가에 임대 계약을 맺고 장사를 하는 분들의 경우, 갑자기 본인이 경제활동을 진행하는 부동산이 경매로 넘어가게 되는 경우, 시설비 / 권리금 / 보증금 등을 하나도 받지 못하는 상황에서, 이를 보상받기 위해 허위 유치권을 활용한다거나 실제로 투자한 금액보다 더 과하게 신고를 하는 경우도 있습니다.

2) 저가 낙찰 : 채무자와의 어떤 관계를 이용해 물건의 가격을 떨어트리고, 이를 채무자가 저렴하게 받기 위함으로서, 보통의 부동산 경매는 시세대비 70% 정도에 낙찰을 받는다고 하면 유치권 물건의 경우에는 40%~50%정도에 낙찰 받을 수 있기에 이를 악용하는 부분이 있습니다.

3) 낙찰 불허가 : 유치권은 인도 명령의 대상이 아니다보니, 추후 낙찰자의 명도를 대비하기 위해 유치권 신고를 합니다. 이는 시간을 끌기 위해 사전에 신고를 하지 않다가 낙찰 후에 바로 신고를 하는 상황도 존재합니다. 

이 때 낙찰자는 낙찰 불허가를 받게 되며, 결국에 경매는 다시 처음부터 진행을하게 됩니다. 즉, 본인이 낙찰을 받고 싶었으나실패를 하게되니 시간을 끄는 목적으로 악용을 해버리는 것이지요. 

 

4. 허위 유치권을 파악하는 기본적인 방법 

경매를 시작한다는 기입등기 발생 시기 전부터 어떤 소유자가 점유를 하고 있었다는 사실이 있다면 당연히 대항력을 이용해 유치권을 주장하는 것이 가능하지만, 

기입등기가 나온 후에 점유 신고가 되어 있다면 당연히 유치권은 주장할 수 없습니다. 

우리는 허위 유치권을 주장하는 사람들이 기입등기 이전에 점유를 하고 있다는 사실을 밝혀내기만 한다면 경쟁률이 적은 특수물건을 통해 큰 수익을 창출해낼 수 있게 되는데요. 

이를 알아내기 위해선 '부동산 현황조사 보고서'를 확인하시면 됩니다. 

이 보고서에 유치권를 주장하는 자의 점유 사실이 나와있지 않다면, 특이사항이 있지 않는 이상, 유치권을 인정하지 않게 됩니다.

 

 

일차적으로 감정평가서으로 판단을 하게 된다면 더 많이 알아보는 것이 필요로 하지만, 위 이미지처럼 유치권을 행사하는 상황이 기재가 되어 있고 기록까지 되어 있어 점유를 인정받고 있습니다. 

이런 기본적인 파악을 할 수 있으며, 다른 물건들을 보시다보면 점유사실 기재가 되어 있지 않고, 유치권을 행사하는 플랜카드와 같은 행위도 없다면 의심을 해 볼 필요가 있습니다. 

 

 

다른 케이스를 보시면 매각물건명세서 하단에 유치권신고취하서를 제출했다고 적혀져 있는 것을 확인해 볼 수 있습니다. 

이는 소유자가 유치권을 신고한 상황으로 이러한 경우는 인정되지 않고 취하서까지 제출이 되어 있다 나와있기에 유치권이 없다고 판단, 투자가치를 분석해보고 입찰을 시도해보셔도 됩니다.

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오늘은 특수물건을 보실 때 꼭 알아야 할 '유치권'에 대해 간단하게 알아보는 시간을 가져보았습니다.

해당 내용은 가장 기초적인 방법으로서 더 복잡하게 꼬여있을 때는 법적인 자문을 받아야하는 경우도 있습니다. 

하지만 제대로 밝혀내기만 한다면 큰 수익을 발생할 수 있으니, 초보자분들은 공부의 목적으로, 또는 특수물건 입찰을 계획중이시라면 참고하셔서 도움 받아보시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요^^