현장답사 전 꼭 기억해야 할 것들

 

열심히 공부하고 손품을 팔고 권리분석을 마쳤다면, 직접 해당 지역과 물건을 보기위해 현장답사를 계획하고 싶은 분들이 아마 이번 포스팅을 읽어보실거라 생각이 듭니다. 

같이 공부를 했던 분들에게 경매를 할 때 어떤 걸 중요하게 생각하시나요?라고 물어보았을 때 각자 답들이 다 달랐지만 그와중에도 '권리분석'이라는 답변을 가장 많이 듣고는 했지만, 그만큼이나 저는 '현장답사'도 중요하게 생각하고 있습니다. 

실제로 해당 물건지에 방문조차 하지 않고 권리분석만 하고 입찰을 시도하려는 분들도 계시고, 반대로 직접 보고 왔음에도 불구하고 오히려 머릿속이 더 복잡하다는 분들 등 다양한 상황에 닥치게 되실텐데요. 

몇천원, 몇만원이 들어가는 것이 아닌 직장인 연봉 이상의 투자금이 들어가야 하는 만큼 내 눈으로 직접 보지 않고 큰 비용을 지출한다는 것은 사실상 말이 안되는 부분이니, 꼭 현장답사를 진행해보시길 바라며, 오늘은 진행할 때 꼭 기억해야 할 부분에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 

 

1) 경매진행 절차 체크 

 

위의 단계에서 3번과 6번을 체크를 해둔 것을 확인해보실 수 있을텐데요.
1~5번까지는 경매 전 진행해야할 절차라 보시면 됩니다.

공식적으롤 공고가 나오기 전까지는 투자를 하는 입장에서는 아무런 정보를 얻을 수 없으며, 3번이 진행되면서 우리는 관심있는 물건지가 어떤 정보가 있는지 확인할 수 있으며, 그에 맞춰 공부하신대로 차근차근 절차를 밟아나가면 됩니다.

그 후 4~5번까지의 단계를 통해 6번 현장답사를 하게 되는데, 그동안 정리해두었던 정보가 직접 눈으로 보았을 때 내용들이 내 기준에 부합한지 체크한 후 투자를 고려해보시면 됩니다. 

그 후 낙찰에 성공했을 때 명도과정을 거치시면 됩니다. 

 

2) 현장답사 시 체크할 점 

1. 내가 본 자료에 나온 내용들이 실제로 현장답사를 갔을 때 동일한 내용인지 아닌지를 파악해보아야 합니다. 그 후에 투자가치를 판단하고 해당 지역의 부동산을 방문해 여러 정보들을 파악해볼 필요가 있지요.

2. 서류에 나온 임차인이 위장임차인인지를 파악하고, 이를 밝혀내고 낙찰을 받았을 때는 큰 수익을 창출할 수 있습니다.

3. 공고가 나왔을 때 조사시기를 꼭 확인하셔야 합니다. 실제로 물건번호가 2023으로 시작을 하는 번호인데, 조사시기는 2022라면, 1년 사이 변동치에 대한 정보가 들어있지 않아 객관적인 판단이 어려워지기에, 네이버 부동산과 같은 인터넷 플랫폼이나 직접 해당 지역의 부동산을 방문하여 가격을 제대로 알아볼 필요가 있씁니다.

4. 서류나 인터넷으로 나와있는 해당 물건의 부동산 정보로 입찰가를 정할 수도 있지만, 실제로 현장답사를 나가 그 가치를 판단해볼 필요가 있습니다. 

5. 해당 물건지가 있는 현장에 방문 후 근처 부동산에 들려 나 이외에 다른 사람도 보러 온 사람이 있는지도 확인을 하시는 것이 좋습니다. 지역과 물건 두가지 다 좋다면 당연히 조회를 하는 사람들도 많을 것이며, 관심도도 높기에, 입찰가를 얼마나 써야할지 판단을 하는데 도움을 받을 수 있습니다. 

 

3) 현장답사 준비 

 

1. 경매 사이트 등에서 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부, 현황조사서 등 권리 분석 때 사용했던 서류들은 반드시 재확인해보시는 것이 중요하며, 감정평가서의 경우, 해당 물건지의 이미지와 물건의 가치에 대한 내용도 확인할 수 있으니 현장에 가기전 꼭! 검토해보시길 바랍니다.

2. 소중한 시간을 쪼개서 나가는 만큼, 한 번 나갈 때 여러개의 물건을 보는 것이 좋습니다. A라는 물건을 확인하고 싶은데, 단순히 이 것만 보는게 아니라 해당 지역에 분포되어 있는 물건을 최대한 많이 보시길 바랍니다.

전부 다 투자해라가 아닌 직접 보고, 조사하면서 결국에는 마음에 드는 물건 순위가 바뀔 수도 있고, 미리 조사를 해둔다면 추후에 가지고 있던 정보만으로도 입찰가를 선정한다거나 하는 등의 시간을 아낄 수 있기 때문입니다. 

3. 물건이 있는 지역에 방문 후 점유자와의 만남을 통해 물건의 가치를 평가하는 것도 중요하지만, 부동산에 방문하여 주변 물건드의 시세 및 경쟁자를 파악하셔야 합니다. 

혼자서 가지고 있는 서류만으로 판단을 하는게 아니라, 결국에 시장이 돌아가는 흐름을 알고 가치를 매겨야 하기에, 다양한 관점에서 조사를 하는 것을 권장드립니다. 

4. 현장답사 시 본 물건의 점유자가 부동산 소유주인지 임차인에 따라, 대항력이 있는지, 배당금이 있는지를 파악 후에 입찰을 진행하셔야 합니다.

 

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이렇게 오늘은 현장답사 전 꼭 기억해야할 부분에 대해 설명하는 시간을 가져보았습니다. 

오늘 공유해드린 내용을 통해 현장답사 시 도움 받아보시길 바라며, 앞으로의 경매 투자에 있어서도 경험과 내공을 쌓는 시간을 보내시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사하며 이만 글 마치도록 하겠습니다.

다들 즐거운 하루 보내세요^^