우선변제권 임차인 권리 보호를 위한 제도

우선변제권에 대

 

전세 사기가 판을 치고 있는 요즘, 소중한 임대 보증금을 눈앞에서 잃어버린 경우를 각종 매체 등을 통해 심심치 않게 볼 수가 있습니다. 

내가 만약 살고 있던 곳이 느닷없이 경매에 나온다는 소식을 듣게 되면 앞으로는 어떻게 될지, 당황스럽고 걱정만 앞설 텐데요. 

만약 대응 방법을 미리 알고 있다면 사전에 피해를 최소화할 수 있기에 주택임대차보호법에 관련된 내용은 임차인이라면 꼭 알고 계셔야 하는 부분이며, 여기서 우선변제권만 잘 알아두어도 임대인의 상황이 어찌 되듯 내가 가진 권리는 꼭 챙길 수가 있으니 이번 포스팅을 읽어보시면서 사전에 악상황에 처하지 않도록 미리 대비해 두시길 바랍니다. 

 

우선변제권이란? 

 

경제적, 사회적 약자인 "을"인 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 주택 임대차 보호법의 내용 중 하나인 우선변제권은 해당 법에서 중요한 내용 중 하나입니다. 

법이 생기기 전에는 집주인에게 문제가 발생 시 보증금을 회수하는 것 자체가 매우 힘든 시절이 있었지만 관련 법이 제정되고 나서는 전입 및 확정 신고가 되는 순간부터 등기부 상 근저당을 설정할 수 있게 됩니다. 

 

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근저당이 설정되어 있게 되면 큰 문제가 없다면 당연히 보증금을 되돌려 받고 이사를 갈 수 있으나 문제 발생 시 경매가 진행하게 돼도 우선적으로 보증금에 대한 배당을 받을 수 있는 권리를 가질 수 있게 됩니다. 

이처럼 계약 후 전입과 확정 신고 조건만 갖춰지게 되면 근저당을 잡은 것과 같은 권리를 발생시켜 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 것을 우선변제권이라 생각하시면 됩니다. 

임대 계약서를 작성 후 해당 문서를 관할 구역의 동사무소, 등기소, 법원 등을 방문하여 전입 확정을 받을 수 있으며, 등기부 상 기록을 남기는 순간 다른 사람들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있게 되며 이뿐만 아니라, 임차권 등기 및 전세권과 같은 내용들도 우선 변제권과 똑같은 권리를 가질 수 있으니 참고하시길 바랍니다. 

 

또한 소액 임차인은 전입 확정일자를 떠나 우선적으로 배당을 받을 수 있으며, 기준에 맞춰 전입만 되어 있어도 배당을 받게 됩니다.

여기서 기준치를 넘는(소액 임차인이 아닌) 분들의 경우에는 확정 일자를 받아두지 않는다면 배당을 받을 수 없으니 꼭 소액 임차인의 기준에 부합한지 아닌지 집 계약을 할 때 알아두시길 바랍니다. 

 

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임차인이 아니더라도 우선변제를 받을 수 있는 권리 3가지 

1) 임차인 : 전입 및 확정 신고 
2) 은행 담보 : 전세권 및 근저당
3) 세금 체납으로 인한 압류 : 법정 기일 기준 

위 세 가지의 권리는 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 있으며 만약에 전입 신고는 빨리했는데 확정이 늦었다면 순위에서 밀려날 수 있기에 두 가지 다 빠르게 진행을 하시는 것이 좋습니다.

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임차인을 보호할 수 있는 우선변제권은 내가 만약 전/월세를 통해 거주 중이라면 반드시 알아야 할 내용 중 하나입니다. 

경매 입찰의 경우에도 임차인의 우선변제권으로 인해 보증금 및 낙찰 금액 외에 추가적인 돈이 나갈 수도 있기 때문에 권리 분석 시에도 필요한 내용이니 참고하시길 바랍니다.

이상 글 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.