안녕하세요. 부동산 N년차 투자자 잠죽입니다:)
오늘은 전세사기 예방대책과 실전대응 방법에 대해 소개해드릴 예정입니다.
전세사기 피해자 수가 최근 2년간 급증하면서 정부도 강력한 대응에 나섰는데요.
2025년부터는 관련 법 개정과 시스템 정비가 동시에 이뤄지며,
세입자 입장에서 꼭 알아야 할 전세사기 예방 대책이 다수 시행됩니다.
그런데 문제는, 이런 정책이 실제 계약시 어떻게 활용되는지 모르는 분들이
너무 많다는 점입니다.
그래서 오늘은 2025년 기준으로 전세사기를 피하는 핵심방법과 제도 변화
그리고 세입자가 꼭 알아야할 계약전 체크리스트를 정리해드리겠습니다.
1. 전세사기란 무엇일까!?
전세사기란 단순히 "돈 떼이는 일"이 아닙니다!
보증금 대부분이 매매가보다 높은 깡통전세에 계약하거나
소유자가 아닌 사람과 계약해서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 많습니다.
특히 수도권 외곽, 갭투자 밀집지역, 신축빌라 등에서 빈번히 발생하며
전세보증보험 미가입 세입자일수록 피해복구가 어렵습니다.
2. 2025년 주요 전세 사기 예방 대책
1) 전세보증보험 의무가입 확대
정부는 2025년부터 임대인의 보증보험 가입 의무 대상을 확대했습니다.
기존에는 세입자가 선택적으로 가입해야 했지만
이제는 일정기준을 초과하는 임대인은 의무 가입이 적용됩니다.
이를 어기면 과태료 부과 또는 임대사업 등록 제한까지 발생합니다.
Tip) 보증보험에 가입하면, 전세사기 피해시 90%이상 금액회수가 가능합니다!
2) "깡통경고제" 도입
2025년 하반기부터 국토부는 깡통전세 위험지역에 대한
실시간 경고 시스템을 운영합니다.
예를 들어, 계약전에 해당주소지를 입력하면
최근 경매 발생률, 전세가율, 근저당 존재 여부등을 분석
"위험등급"을 알려주는 시스템입니다.
이는 카카오톡, 네이버부동산, 직방등 주요 플랫폼과 연동 예정입니다.
3) 공인중개사 책임 강화 및 실거래 통합 신고제
기존에는 계약 신고와 실거래가 신고가 분리되어 혼란이 많았습니다.
2025년부터는 이를 통합하고, 허위·이중계약을 중개한 공인중개사에 대한
처벌도 강화 되었습니다.
심각한 경우 자격정지 및 영구퇴출 조치까지 가능해졌으니
꼭 알아두시기 바랍니다!
3. 계약전 반드시 확인해야 할 체크리스트
전세계약을 앞두고 아래 5가지만 제대로 확인해도
대부분의 전세사기 위험을 차단할 수 있습니다.
1) 등기부등본 : 소유자 이름과 계약상대가 일치하는지 확인!
2) 근저당 여부 : 전세보증금보다 선순위 채권이 있는지 확인!
3) 보증보험 가입여부 : HUG 또는 SGI통해 조회
4) 전입신고 및 확정일자 : 입주 당일 반드시 시행
5) 계약서 특이사항 : "전세보증보험 미가입 시 계약 무효"등 포함하기!
Tip) 전세보증보험은 계약직후에 가입해야 유효합니다.
미루면 가입이 거절 될 수있으니 유의 하시기 바랍니다!
4. 피해발생시 이렇게 대응하세요!
전세사기 피해가 발생한 경우, 다음 절차를 신속하게 진행하셔야 합니다.
1) 전입신고 + 확정일자 확보 = 우선변제권
2) 지자체 피해 지원센터 접수
3) 전세보증보험 청구(가입자)
4) 보증금 반환청구소송 + 형사고소(사기죄)
5) 법률 구조공단 무료 법률지원 활용
Tip) 특히 보증보험 미가입자의 경우에는 집주인의 재산 상황과
경매 가능성을 빠르게 파악해야 하며, 입주전 사진,계약서, 문자내용등
모든 증거 자료를 확보해두는 것이 중요합니다!
5. 마무리
전세사기, 사전 정보가 가장 큰 보험입니다.
복잡하고 어려워보여도 5가지 기본점검과 보증보험만 가입해도 대부분의 위험을
피할 수 있습니다.
전세사기는 더 이상 쉽게 보거나 소수의 문제가 아닌 만큼
꼭 숙지하고 계시기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽으시느라 수고 많으셨습니다:)
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